Ипотечный рынок в России начал заметно оживился: в конце 2025 года доля сделок с кредитами выросла как на первичном, так и на вторичном рынке жилья. На фоне общего роста активности ХМАО вошел в число регионов-лидеров по доле ипотечных сделок на «вторичке», заняв третье место в стране, поделились аналитики «Авито Недвижимость».
Что происходит с ипотекой в России
По данным экспертов, в декабре 2025 года доля ипотечных сделок в России достигла максимальных значений с начала года: 77% на первичном рынке жилья и 30% – на вторичном.
На вторичном рынке показатель вырос сразу на два процентных пункта за месяц и на 13 п.п. по сравнению с январем. По сравнению с 2024 годом активность в ипотечном сервисе выросла: анкет стали заполнять на 29% чаще, а число одобрений увеличилось на 24%.
«Рост доли сделок с ипотекой на вторичном рынке связан со снижением ставок и накопленным спросом. В декабре прошлого года и начале 2025 года ставки банков по рыночной ипотеке достигли максимума и были близки к 30%. После ряда понижений ключевой ставки ЦБ РФ с 21% до 16% предложения банков стали доступнее. Теперь ипотеку на квартиру на вторичном рынке можно получить от 16,9% годовых», – сообщил руководитель бизнес-направления «Ипотека, страхование и сделочные сервисы» «Авито» Артур Ахметов.
Отдельным фактором роста стал первичный рынок. Здесь доля сделок с ипотекой в декабре достигла 77%, прибавив 26 п.п. к январю. Количество анкет в ипотечном сервисе «Авито» выросло на 54% к декабрю 2024 года, а число одобрений – на 30%.
Как отметил Артур Ахметов, активность покупателей в конце года была связана сразу с несколькими факторами: «Во-первых, остается меньше времени до введения изменений по программе «Семейная ипотека» – они вступят в силу с февраля. Во-вторых, повышение НДС на 2 п.п. с января 2026 года формирует у пользователей ожидания по росту цен на квартиры за счет увеличения расходов застройщиков – это также могло подтолкнуть к покупке по декабрьской цене. В-третьих, сложные условия банков по программе «Семейная ипотека» – одни просят первоначальный взнос 30-40%, другие кредитуют только объекты на проектном финансировании. Рост ипотечных сделок мог также быть связан с сезонными акциями от застройщиков».
В Югре ипотека на вторичке – одна из самых высоких в стране
Югра оказалась в числе регионов с самой высокой долей ипотечных сделок на вторичном рынке. По итогам декабря 2025 года этот показатель в регионе составил 42%, что позволило округу занять третье место в России.
Выше доля ипотеки оказалась только в Чукотском автономном округе (46%) и Ямало-Ненецком АО (44%). Следом за ХМАО расположились Архангельская область и Тыва (по 41%).
Почему рост спроса может быть временным
Ранее экономист и инвестбанкир Евгений Коган рассказал, что ускорение продаж жилья в конце 2025 года во многом носит разовый характер. По его оценке, именно ипотека стала ключевым фактором всплеска спроса: «Только в декабре было продано 3,5 млн кв. м жилья, хотя обычно на протяжении года продавали по 2 млн кв. м.».
Среди причин он называет ожидание ограничений по «Семейной ипотеке», возможное ужесточение условий для семей с одним ребенком, рост инфляционных ожиданий и заинтересованность банков ускорить выдачу кредитов до изменения механизмов господдержки.
При этом, по мнению эксперта, почти все эти факторы – временные. Это означает, что часть спроса просто «перетекла» из 2026 года в конец 2025-го. В результате в первом полугодии 2026 года рынок, вероятнее всего, перейдет к более умеренному росту.
