При покупке квартиры сделка завершается передачей ключей и подписанием акта приема-передачи. Этот документ подтверждает, что продавец выполнил свои обязательства, а покупатель может распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению.
Правильно составленный акт помогает избежать споров, фиксирует дату передачи квартиры и ее состояние на момент сделки. Эксперты Циан рассказали, как оформить акт приема-передачи и на что следует обратить внимание.
Что такое акт приема-передачи
Акт приема-передачи – обязательная часть сделки при продаже квартиры. Документ фиксирует факт передачи объекта недвижимости от продавца покупателю. Согласно акту, одна сторона передает квартиру, а другая ее принимает.
Важно. Такой акт составляется не только при продаже недвижимости. Он также применяется при дарении, обмене или найму жилого помещения. В этой статье речь идет именно о передаточном акте при купле-продаже.
После подписания акта продавец передает покупателю все имеющиеся у него ключи от квартиры. Он подтверждает, что другого экземпляра ключей у него не осталось.
С этого момента у продавца больше нет доступа к бывшему жилью, а покупатель получает полное право распоряжаться недвижимостью: менять замки, выносить мебель, делать ремонт, заселяться сам или сдавать квартиру в аренду.
Не забывайте:
- Акт приема-передачи дополняет договор купли-продажи.
- Его содержание согласовывается между сторонами – пункты можно добавлять или удалять.
- Документ составляется как минимум в двух экземплярах: для продавца и покупателя. Иногда готовят третий экземпляр – для подачи в Росреестр при регистрации права собственности.
Зачем нужен акт приема-передачи
Документ выполняет несколько функций:
- Фиксирует дату фактической передачи квартиры. Эта дата используется для расчета сроков уплаты коммунальных услуг и налогов.
- Позволяет зафиксировать состояние жилья, наличие или отсутствие дефектов, чтобы избежать споров в будущем.
- Подтверждает, что стороны исполнили условия договора купли-продажи или ДДУ.
- Защищает обе стороны от возможных взаимных претензий.
Важно. Акт приема-передачи оформляется как при продаже квартиры на вторичном рынке, так и при передаче новостройки от застройщика дольщику. Функция документа одинакова, но содержание может немного различаться.
Как правильно оформить акт приема-передачи
Ниже – перечень сведений, которые должен содержать документ (при этом стороны могут добавить и свои условия – это не запрещено законом):
- Дата и место составления.
- Реквизиты договора купли-продажи: номер и дата.
- Информация о продавце и покупателе: ФИО, паспортные данные и адреса регистрации.
- Характеристики квартиры: адрес, кадастровый номер, количество комнат, площадь (общая и жилая). Данные должны соответствовать сведениям в ЕГРН и техпаспорте.
- Формулировка о том, что объект недвижимости передается в надлежащем состоянии.
- Перечень мебели и бытовой техники, если они передаются вместе с жильем. Особенно актуально при аренде, но может применяться и при продаже. В качестве приложения к акту приема-передачи можно использовать фотографии передаваемого имущества.
- Подтверждение факта передачи ключей.
- Указание на факт расчета: что покупатель передал, а продавец получил оговоренную сумму.
- Отсутствие задолженности по коммунальным платежам.
- Подписи обеих сторон. Заверять нотариально не требуется.
После подписания акта покупатель становится ответственным за квартиру. Если, к примеру, на следующий день произойдет авария или пожар, отвечать за ущерб будет уже новый собственник.
Документ может подписать как сам участник сделки, так и его представитель – в этом случае необходимо наличие доверенности с указанием ее реквизитов в акте.
Акт приема-передачи можно составить на обычном листе бумаги – от руки или в печатном виде. Это никак не влияет на юридическую силу документа.
Что делать, если квартира передается в плохом состоянии
Иногда на момент подписания акта жилье оказывается в худшем состоянии, чем при осмотре: например, произошла протечка, ремонт испорчен, дом признан аварийным, кто-то внес изменения в планировку.
Если состояние квартиры существенно изменилось, а изначально речь шла о другом, покупатель имеет право:
- Потребовать снизить цену.
- Потребовать устранения недостатков.
- Компенсировать расходы на устранение недостатков.
- Если дефекты серьезные и постоянные – расторгнуть договор и вернуть деньги.
По сложившейся судебной практике, недостатки, обнаруженные по истечению двух лет с момента передачи квартиры, суд во внимание не принимает.
Особенности подписания акта приема-передачи в новостройке
При передаче квартиры от застройщика дольщику действуют те же правила, но есть важный отличия.
Покупатель должен внимательно осмотреть квартиру до подписания акта, поскольку ранее он ее не видел. Если подписать документ сразу, возможность требовать устранения дефектов исчезнет. Поэтому стоит серьезно подойти к приемке.
Если обнаружены недостатки, дольщик может подписать акт с пометкой о необходимости их устранения. Но если проблемы серьезные (например, отсутствие отопления, воды, разбитые окна) – акт лучше не подписывать до устранения всех дефектов.
Когда подписывается акт приема-передачи
Документ оформляется в момент фактической передачи ключей. Сценарий «подпишем утром, а ключи передадим вечером» рискован для покупателя: с момента подписания ответственность за квартиру уже лежит на нем.
Лучше всего подписывать акт прямо в квартире. После подписания продавец отдает ключи и покидает помещение, а покупатель может тут же сменить замки.
Сколько времени надо хранить акт приема-передачи квартиры
Законом срок хранения такого документа не установлен. Обычно его хранят столько же, сколько и договор купли-продажи, к которому он прилагается.
Если речь идет о съеме квартиры, акт приема-передачи следует хранить до тех пор, пока жильцы не вернут ключи или не передадут их другому ответственному лицу. При этом необходимо оформить обратный акт – от арендатора собственнику.
