Недавно стало известно о том, что в Москве власти решили ограничить нижнюю планку метража квартир площадью 28 квадратных метров. Такая же мера может быть принята еще в ряде регионов, чтобы «охладить рынок», пишут новостные агентства. Внешне это выглядит как попытка сделать условия для жизни россиян более качественными, но по факту приведет к искажению рынка и снижению доступности жилья в принципе. Почему – обсудили ведущие проекта «О чем говорят» Дмитрий Щеглов и Тарас Самборский.
Дмитрий Щеглов: Меня зовут Дмитрий Щеглов, это «О чем говорят», мы продолжаем. В первом эпизоде мы обсудили историю о том, как в Сургуте фактически задним числом легализуют полулегальные постройки. Это интересная тема, важная для города, поэтому посмотрите обязательно. Сейчас поговорим про опыт передовой. Есть у нас Москва город, и в этом городе принято решение о том, что нельзя будет строить квартиры меньше 28 квадратных метров. Если кто думает, что такие маленькие квартиры бывают, они бывают. Бывают и студии по 18 квадратов, где-то там чуть ли не по десятке бывают студии, поэтому – да, такое жилье у нас вполне распространено. И если послушать застройщиков, то оно очень ходовое. Как раз небольшие квартирки, потому что они достаточно дешевые, под них можно взять какую-нибудь ипотеку для новостройки и заехать туда какой-нибудь несчастной молодой семьей, которая на эти 20 квадратах будет каким-то образом пытаться выживать. Но по крайней мере, это своя жилплощадь, и она хоть как-то доступна с точки зрения денег.
И вот принято решение о том, что меньше 28 квадратов строить не будут. Как ты думаешь, к чему это приведет, то есть насколько это будет перекручивать, переламывать рынок и заставлять застройщиков как-то вести себя, может быть, не так характерно, как они это делают сейчас, и пригодился ли бы подобный опыт в Сургуте?
Тарас Самборский: Надо понимать, что тенденция эта мировая. Многие страны, особенно в Азии, и мы сейчас очень любим некоторые азиатские направления копировать, строят малометражное и низкобюджетное жилье. И я не очень понимаю, как можно мировую тенденцию поломать. Потому что мировая тенденция говорит о том, что население, относящееся к среднему классу, беднеет, беднеет достаточно стремительно, и особенно это касается молодежи, которая имеет сегодня стартовые позиции хуже, чем одно или два поколения тому назад. Соответственно, а если еще и сравнивать это с советским опытом, то тут вообще возникает вопрос, к чему мы движемся.
Значит, что происходит? Москва, будучи очень мощным, богатым, самым богатым субъектом Федерации, фактически отдельным государством в стране, и имеющая невероятно мощную, жесткую, сильную бюрократическую систему в области жилищного строительства, видимо, считает, что может позволить администрировать этот свой закон о запрете строительства студий и квартир менее 28 квадратных метров. Хотя 28 метров – это вообще по нынешним меркам, еще раз говорю, просто шикарные апартаменты, потому что в Японии я видел одну уже квартиру, ну, в интернете видел, на 6 квадратных метрах уместилось все, даже унитаз какой-то поместился. И ничего, пользуется бешенным спросом. Так что, как говорится, какие наши годы.
28 метров – это, конечно, меньше, чем однокомнатная квартира в хрущевках, но это уже больше, чем комната в общежитии, если вот возвращаться, опять-таки, к советской эпохе. 30% рынка строительного в России, примерно 30, есть города, где и больше, где меньше, это вот эти вот как раз однокомнатные или студийные помещения. То есть, в принципе, это та база выручки, которая делается российскими девелоперами. Если московский опыт сейчас применяется по России, что тоже большой вопрос, потому что понятно, что региональные девелоперы начнут страшным образом увещевать местные власти, давить на них каким-то образом, объяснять, что это просто невозможно, тут все рухнет, это Москва себе может позволить, но представим, пробили. Пробили по всей стране подобное решение, решение очень популистское, безусловно, и я тоже не вижу экономического способа его без каких-то встречных дотаций или льготных дополнительных ипотечных продуктов выполнять.
Но это будет означать, что доступность квадратного метра для прежде всего молодежи, а потому что такое жилье покупается или молодыми, или под молодых – их родителями, как правило, она отодвигается и просто исчезает. Жилищная проблема, таким образом, несмотря на очень хорошие декларации о том, что как раз речь идет о заботе о людях, они не должны тесниться, она ухудшается. И вообще, данное решение выглядит таким спорадическим, спонтанным на фоне общей жилищной политики, которая не очень-то четко и сформулирована.
А меня больше волнует возможность людей под доступный процент ипотечных программ строить индивидуальное жилищное строительство. Россия с гигантской территорией может себе позволить развивать это направление очень эффективно, и я бы даже сказал, как-то современно, с учетом всего мирового опыта, европейского опыта, применяя нормальные, современные технологии и давая этому какую-то государственную поддержку: административную, банковскую, я не знаю, какими-то там в виде субсидий и так далее. Вот это вот интересная вещь. Это могло бы быть альтернативой малометражному жилью, в котором хотят жить молодые в первую очередь люди.
Опять же, малометражное жилье означает, что оно строится в мегаполисах в первую очередь. Как решить эту проблему? Что тогда строить в мегаполисах? Что такое жилье для среднего класса? Что такое жилье бизнес-класса, люкс-класса? Есть ли у государства представление об этой сфере деятельности своей или нет? По-моему, нет. По-моему, каждый муниципалитет или каждый субъект Федерации решает эту проблему на основе каких-то эксклюзивных собственных договоренностей с ведущими девелоперами своих регионов. Вот как получается, так и получается. Получается, строить выгодно экономически для всех участников процесса дешевое эконом жилье – вот его и строят. Вот и появляются везде, в каждом городе от 100 тысяч населения, муравейники: и в центре, и по окраинам, и везде.
Меньше маржи зарабатывают девелоперы на строительстве поселков, если это не элитные поселки на Рублевке, значит, они не строятся нигде. И даже посмотрим на примере города Сургута. Три проекта, которые за последние 30 лет, даже меньше, 25 лет, осуществлены в области индивидуального жилищного строительства, они как-то не распространились. Ну, тут мы говорим о каких: это вот в центре Сургута то, что на улице Безверхова, вот этот район возле магазина «Ярославна»; это Кайдалова, вот та часть, то, что называют долиной нищих и 37-й микрорайон. Ну там немножечко еще рядышком. Но это не стало массовым явлением. Мы не берем Черный Мыс – это самострой, это как раз отсутствие генплана, отсутствие погружения в этот процесс городских властей. И там кто во что горазд, там дворцы какие-то цыганские. А вот как городские девелоперские проекты в области ИЖС, вот, пожалуй, что эти три, может быть, там что-то еще есть в Белом Яру, но вот так вот. Это не массовое явление, в отличие от строительства массового малометражного жилья.
Соответственно, кроме хаоса, кроме сумятицы, кроме подорожания квадратного метра, мне кажется, ничего это, конечно, не вызовет. А как осуществлять жилищную политику, чтобы люди имели доступные ресурсы для развития своего жилищного проекта, семейного или индивидуального, мне пока непонятно. Я очень хочу услышать, что все-таки будет как-то государством объявлено стратегическое направление под названием «строительство индивидуального жилища». Так, чтобы люди могли и в городах строить дома, в городских чертах, и освобождать вообще мегаполисы от своего присутствия. И так, чтобы перестало массово вот это муравейникостроительство убивать жилищную городскую среду всех наших муниципалитетов российских. Путин там что-то такое сказал про массовое жилищное строительство, но на местах пока не видно и не слышно. Так что новость скорее из негативных, чем позитивных.
Д.Щ.: Да. Тем не менее, будем смотреть, как будет развиваться эта ситуация. Я просто напомню, что Россия находится довольно-таки в печальном положении в статистике, сколько квадратных метров приходится на одного человека жилплощади в среднем. То есть, просто если взять все квадратные метры жилья и поделить на количество людей. Условно говоря, в какой-нибудь Германии люди живут намного просторнее, больше у них там места. Я уж молчу про США, где как раз индивидуальное строительство привело к тому, что там у них достаточно вообще много территории на каждого человека приходится вот в этих вот жилых квартирах домов.
Т.С.: Но, опять-таки, хочу уточнить…
Д.Щ.: Но искусственно это не поднимешь, это благосостояние все-таки…
Т.С.: Да, это в первую очередь благосостояние, но те инструменты, которые сегодня находятся в распоряжении россиян, ипотека в первую очередь, они россиян делают беднее. Любой, кто вступает в ипотеку, он становится беднее. Но, опять-таки, справедливости ради, я скажу, что это мировая тенденция, что ипотека тоже везде дорогая, ипотека очень невыгодная. И вот этих вот золотых времен, как было 20, 30,50 лет назад, видимо, уже больше никогда не будет. И поэтому мир должен искать решение жилищной проблемы в каких-то других, инновационных технологиях и методиках. Да, это реальная проблема сегодня. Любой молодой человек, которому 17, 18, 20 лет, он не представляет, как он может обеспечить себя собственным жильем и свою семью, если ему не улыбнется счастье стать в 20 лет успешным предпринимателем, ну, или если на него не упадет мешок денег в виде родительского наследства. А все остальное – это тяжелый случай, конечно. Вот это тяжелый случай, и над этим надо думать. Так что и 20-метровые квартиры не являются решением жилищной проблемы. Тут как бы логика-то понятна московских властей. То есть это создание гетто – это плохо. Но, а что хорошо? Что хорошо, дайте альтернативу?
Д.Щ.: Ну что ж, ладно. Будем смотреть, как это все будет развиваться. И завершать в настоящий момент наш «О чем говорят». На следующей неделе снова увидим, поговорим о чем-то интересном. И подписывайтесь на нас на Youtube, ставьте лайки, читайте расшифровки наших разговоров на siapress.ru, и до новых встреч. До свидания.
Т.С.: Спасибо всем, друзья. Всем пока.
