​Алексей Кучин: «Сургут движется к ситуации, когда от высоток света белого видно не будет»

В этом видео-интервью журналист Дмитрий Щеглов беседует с депутатом думы Сургута Алексеем Кучиным о проблемах индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в городе. Почему в Сургуте строят только высотное жилье и никакое больше? Почему под ИЖС выделено так мало участков? Как изменить ситуацию и привлечь застройщиков к средне- и малооэтажному строительству? И что ждет город в будущем?

– Многие сургутяне заметили, что в нашем городе строятся в основном очень высокие дома. Среднеэтажные дома, конечно, можно тоже встретить новые, но это скорее редкость. А то, что называется индивидуальным жилищным строительством – штука вообще практически исключительная. Мы знаем, что есть несколько, так сказать, коттеджных поселков, которые уже давным-давно сформировались, новых в черте города вообще не строится. А на 2025 год под ИЖС выделено аж целых 10 участков, что справедливо вызывает ощущение, что над теми, кто хочет себе построить частный дом, в Сургуте просто издеваются. Поговорим об этом сегодня. И у нас ответит на вопросы по этому поводу депутат городской Думы Алексей Кучин. Алексей, здравствуйте, добрый день.

– Да, Дмитрий, добрый день. Добрый день, уважаемые читатели siapress.ru.

– Ну что ж, расскажите, пожалуйста, вы, наверное, в курсе, что вообще не так с ИЖС в городе Сургуте? Это кто, городские власти не любят такой формат строительства? Или, может быть, запроса такого нет, во что, если честно, слабо верится. Почему такая большая проблема с ИЖС?

– Наверное, начну тогда с, собственно, запроса. Запрос на это, очевидно, есть. И чем город становится больше, тем больше людей, которые для себя этот формат жилья считают более комфортным и необходимым. Для того, чтобы это понять, не нужно даже проводить какую-то большую аналитику. Достаточно зайти на сайт известных площадок, где продаются земельные участки, например, и посмотреть, сколько сейчас стоит участок, допустим, 10 соток под именно ИЖС, или хотя бы там, где можно построить дом и где можно потом прописаться, жить, где есть нормальные сети, дороги и так далее. И вы увидите, что хороший участок стоит порядка уже больше 3 миллионов рублей, а вот совсем хороший более 5 миллионов рублей. То есть это сопоставимо со стоимостью квартиры.

– Это где? Это в Сургуте или где-то в окрестностях?

– В Сургуте.

– В Сургуте. Так, окей.

– То есть это говорит о том, что спрос на земельные участки есть, и он высокий, именно под ИЖС. Кстати, брать землю, например, под дачу, где построить дом капитальный практически невозможно, там цена будет на порядок ниже. Или, например, взять, проанализировать, вот я сам вопросом занимался, у нас не так давно появилось еще несколько новых коттеджных поселков. И, если на старте, когда эти поселки только появлялись, там земельный участок стоил до миллиона рублей, то сейчас цены на участок – это уже 3-4, даже 5 миллионов рублей. То есть, очевидно, что спрос на это есть – это раз.

Второй момент, что, безусловно, этот формат жилья, он несколько специфичен. Не все хотят жить, безусловно, в своем доме, заниматься его постройкой, потом заниматься его благоустройством и содержанием, многие привыкли к управляющей компании. Но, с другой стороны, тут есть, наверное, две таких категории, очень важные. Первое, это, собственно говоря, люди, которые хотят жить на земле, которые, может быть, привыкли к этому или видят себя в этом. Действительно, жить на природе – это отдельное удовольствие. И второй момент – это все-таки зачастую дома ИЖС, они и больше по площади, и по комфортабельности, нежели обычные квартиры, и, соответственно, в них предпочитают в том числе жить люди, которые могут себе это позволить, которые имеют соответствующий доход, соответственно, платят налогов тоже больше в наш бюджет. И, как правило, это, соответственно, либо руководители, либо специалисты высокой категории.

И получается, что для этих людей Сургут очень мало может предложить вариантов, и это становится большой проблемой. Почему эта проблема есть? Тут, наверное, комплекс, можно сказать. Начать можно с самого простого – это с денег. Безусловно, бизнес, например, строители, они строят то, что им проще и выгоднее продать. И странно бизнес обвинять в том, что он извлекает прибыль. Вот такие правила игры, что сейчас, получается, строить многоэтажные дома гораздо выгоднее, чем среднеэтажные, малоэтажные и тем более ИЖС. Поэтому условный застройщик, который возводит 100 тысяч квадратных метров жилья, он получает просто больше прибыли за счет того, что строит это дешевое жилье, но зато много. А для строителей, которые занимаются ИЖС, естественно, у них гораздо больше рисков, гораздо меньше объемы, и, соответственно, они находятся в менее выгодном положении.

И здесь, в том числе, мы приходим к тому, как на это может повлиять власть. Все-таки правила игры на рынке этом устанавливает власть: администрация города, Дума города – через генеральный план города, через правила землепользования и застройки, через градостроительные регламенты. И вот какие мы там условия прописываем, соответственно, по ним уже дальше работают строители, работает бизнес. И если мы формулируем условия таким образом, что они более выгодны для застройщиков сорокаэтажных домов, то, естественно, эти компании будут строить в этой нише. Но если мы скажем, что все, ребята, давайте теперь мы будем развивать малоэтажное строительство, естественно, сделаем эти зоны более привлекательными для бизнеса, то, соответственно, и бизнес будет туда мигрировать.

Дальше – генеральный план. Соответственно, там у нас распределены зоны: в каких зонах какое жилье может строиться. Вот мы сейчас, как раз завтра, в Думе будем обсуждать уже непосредственно генеральный план обновленный, который нам должны представить. И у меня тоже тут плохие очень новости для любителей ИЖС: там количество участков под ИЖС еще сокращается, опять же, в пользу многоэтажной застройки.

– Так.

– То есть земли станет еще меньше, которую потенциально можно было использовать. И это тоже такой, не очень хороший сигнал. Ну и третий момент, который тоже сильно влияет на ИЖС, это, собственно, его содержание. Здесь есть два момента. Первое, инфраструктура, соответственно, дороги, социальная инфраструктура, сети, кто-то должен этим заниматься. Соответственно, городу, наверное, тоже проще подвести сети под большой участок, где будут строиться большие дома, нежели под каждый частный дом проводить дороги, где жить будет гораздо меньше людей, чем в типичном микрорайоне.

И поэтому город старается, городской бюджет старается минимально взаимодействовать с ИЖС. Поэтому у нас большинство коттеджных поселков находятся на самом деле не в зоне ИЖС, а в зоне садовых товариществ так называемых. А уже дальше, благодаря дачной амнистии, удается эти дома зарегистрировать как индивидуальное жилое строение и, соответственно, в них жить. Но, соответственно, тогда с города снимается большей частью необходимость обеспечивать эту самую инфраструктуру.

И третий момент здесь как раз важный – это, собственно говоря, газификация. В рамках газификации, которая у нас по стране должна активно развиваться, но, к сожалению, в Сургуте она тоже очень сильно буксует по ряду причин. Для нашего северного региона самые большие расходы на содержание своего индивидуального дома как раз выпадают на долю его отопления. И топить электричеством, тем более если там сети для этого не предназначены, это потом кончается не очень хорошо. По газификации там тоже есть ряд проблем, которые тоже годами не решаются, и здесь есть тоже, о чем поговорить.

– Так, в общих чертах. Окей, хорошо. Ну давайте, значит, будем смотреть, как это все можно разбирать по кусочкам. Вы говорили про то, что нужно сделать более привлекательными варианты строительства среднеэтажного и малоэтажного жилья для застройщиков. Как это можно сделать, кроме того, что выделить, поменять зону Ж-4 на Ж-2 или Ж-1? То есть сделать, чтобы зона была не для больших домов, а для домов средней и малой этажности. Что еще можно сделать в этом плане, с точки зрения городской власти?

– Я бы начал, знаете, с чего еще: вот мы в этом году практически завершили программу расселения аварийного жилья. То есть понятно, что за десятилетия накопился большой фонд деревянных домов, аварийных домов, которые нужно было расселить, в том числе и балков. Это то, что требовало большого объема капитального строительства и, очевидно, максимально дешевого, чтобы людей там расселить. И эта программа, в принципе, завершена. На это уходило очень большое количество и средств, и, собственно говоря, объемов, тех, которые застройщики вводили. То есть город Сургут, в принципе, решил проблему с нехваткой дешевого, массового жилья. Там остались какие-то единичные случаи, но это уже проблема не массовая.

И сейчас нужно, мне кажется, думать не о количестве, а о качестве того жилья, которое у нас в городе строится. Опять же, в том числе для того, чтобы здесь у нас территория, она была привлекательной для людей, у которых повышенные запросы к жилью, соответственно, которые здесь тут больше добавочной стоимости создают в нашем городе. Чтобы отсюда у нас народ не уезжал, а как раз оставался наиболее такой, востребованный класс людей, которые больше всего, собственно говоря, производят. Для этого нужно создавать комфортную городскую среду, комфортные городские условия. Ну и по опыту других крупных мегаполисов, мы видим, что, как правило, все-таки районы, наиболее привлекательные и востребованные в этом классе жилья, это, как правило, низкоэтажное или под ИЖС. Взять ту же самую Тюмень, то есть там есть программа, когда строится коттеджный поселок, не просто человек строит себе домик на участке, а прямо возводятся готовые коттеджные поселки: с инфраструктурой, с дорогами, с магазинами, по типовым проектам, с управляющей компанией – то есть вот такой вот формат жилья. У нас, опять же, потому что там выгодно это делать застройщикам, у нас это делать не выгодно.

– Как сделать выгоду?

– Какие здесь правила игры. Мы формулируем, например, их в правилах землепользования и застройки. Это, например, о чем говорит? У нас сложилась странная ситуация, когда мы все говорим, что нужно меньше делать многоэтажного жилья, а при этом принимаем поправку в правила землепользования и застройки. И там написано, что, например, процент застройки для зоны Ж-4, это самая высотная, 10+ этажей, максимальный 45%. То есть из участка всего земельного можно застроить 45%. Если возьмем, например, зону Ж-3, то есть 5 этажей, пятиэтажки обычные, то там она будет всего уже, по-моему, 35% или даже меньше. А для зоны ИЖС еще меньше. То есть мы даже этой процентовкой, мы говорим: ребята, вот в зоне Ж-4 вы сможете построить больше, понимаете? Вот даже на этом уровне.

А должно быть, по-моему, наоборот. Раньше у нас было, 15% можно было застроить максимально в квадратах, где у нас под высотную застройку. А в среднеэтажной было, наоборот, выше процент. И это один из механизмов, например. Другие механизмы, соответственно, это плотность населения. То есть если мы сможем плотность населения в высотной застройке уменьшить, а в среднеэтажной, наоборот, увеличить, то, опять же, застройщик сможет продать больше жилья, ему выгоднее будет этот подход. Ну вот, это такой, банальный пример. Но естественно, дальше урегулирование – это, собственно, через генеральный план, то есть когда мы отмечаем те или иные зоны, в которых можно строить, в которых нельзя.

То есть мы говорим: будем выделять под зоны ИЖС и среднеэтажной застройки не где-нибудь там, на отшибе дорог и школ и так далее, а, наоборот, их перетаскивать ближе к городу, то, естественно, застройщикам тоже, наверное, будет интереснее. Ну да, здесь будет выше стоимость квадратного метра, будет выше маржинальность, хотя по сути для него строительство не увеличит стоимость свою добавочную. То есть вот эти правила, их формулирует город. И здесь мы можем на это влиять, в том числе через эти механизмы.

– Я правильно же понимаю, что у города есть такая штука, как обязательство строить то количество квадратных метров, которые спущены сверху в качестве норматива? И они говорят, что нам нужно построить, условно говоря, 300 тысяч квадратных метров, и вот никуда ты от этого не денешься: этот KPI должен быть выполнен, поэтому город клепает эти вот самые бесконечные небоскребы. Можно ли как-то сделать, для того чтобы этот норматив выполнять комплексно, не только небоскребами, а комплексно? Где-то построить побольше, не знаю, 14 этажей, где-то построить 5 этажей, а где-то построить ИЖС? Это, в принципе, такая, выполнимая история? Или все, или город, или мы обречены на эти бесконечные многоэтажки, именно с этой точки зрения?

– Смотрите, я бы не сказал, что здесь есть какой-то жесткий KPI, сколько сотен тысяч квадратных метров должен построить город. У нас есть, опять же, стратегия развития города, есть генеральный план развития города, где формулируется, сколько, какое население будет жить в городе через 10 лет, через 20 лет, и, соответственно, какая должна быть обеспеченность квадратными метрами на душу населения. То есть там должно быть около 30 метров на человека. Опять же, вопрос: почему 30 квадратных метров, а не 40 и не 25, но не суть. И разработчики генерального плана, когда мы с ними общались, они говорят: «Вот нам нужно расселить, условно, 570 тысяч человек в городе к 2050 году. Мы посчитали, что, соответственно, для этого нужно увеличить плотность застройки, потому что мы размещаем их всех на одном и том же земельном участке, то есть без изменений границ города».

Мало этого, у нас еще, получается, город со всех сторон окружен зонами, где строить нельзя. Соответственно, на западе мы упираемся уже в Сургутский район, в Белый Яр. На севере у нас находится аэропорт, находится кладбище, находится путепровод с защитной зоной, в которой тоже ничего строить нельзя. На востоке у нас городские леса, федеральная собственность. И с юга нас подпирает еще и Обь.

– Прекрасно. Так?

– И получается, что живем в Сибири, кругом просторы, а земли у нас здесь, как оказывается, совсем и нет. И поэтому разработчики генерального плана говорят, что, раз у нас земли нет, а людей нужно расселить на треть больше, то, соответственно, мы будем их уплотнять. А уплотнять как проще? Проще всего, конечно, уплотнять их в рамках зоны высотной застройки, Ж-4, где у нас сейчас по нынешним градостроительным всем регламентам самая высокая плотность населения может быть. И вот, исходя из этого, получается, что они так решают задачу. Но при этом мы говорим: опять же, все уходит у нас в количество, а не в качество. Мне кажется, здесь должен быть баланс. То есть, условно говоря, можно строить 50% жилья высотного, не знаю, 30% среднеэтажного и 20%, или 10%, или 15% индивидуального. То есть, чтобы у людей был выбор. Понятно, что не все могут себе позволить, и не все хотят жить вот в таком жилье, но их устраивает формат обычной многоэтажной квартиры. Но, если у человека нет выбора, то он говорит: «Я здесь не могу найти себе комфортное жилье, я поеду жить в то место, где мне будет комфортно». И так мы теряем квалифицированные кадры.

– Да. Хорошо. И вот, с точки зрения, возвращаясь еще к вопросу инфраструктуры, то есть получается, что городу действительно слишком дорого делать ИЖС. Это действительно так, или это каким-то образом может решаться? Именно с точки зрения города: построить дорогу, ну, провести дорогу. Может быть, в этом поселке они сами скинутся, жители, на то, чтобы провести внутренние дороги или подвести коммуникации. То есть насколько это жесткая проблема и нерешаемая проблема?

– Это действительно проблема. Ну как, все, опять же, упирается в деньги. Город не очень… Ну, как сказать, ему сложно взаимодействовать с большим количеством людей, проще взаимодействовать с каким-то конкретным застройщиком, который берет на себя обязательства и работает. И то, что мы, общаясь с чиновниками, слышим от них, что вот если кто-нибудь придет и заявится, например, на комплексное развитие территории, возьмет большой участок земли, и мы, соответственно, тогда с ним будем взаимодействовать и ему выделим.

Но такой застройщик, к сожалению, пока не приходит. Хотя, впрочем, есть один прецедент, который будет сейчас очень интересно посмотреть: один из последних крупных земельных участков, который предназначен для ИЖС, это в 48 микрорайоне, это вот там вот, между Нефтеюганским шоссе и ЖД вокзалом, Он у нас по генеральному плану под ИЖС, и этим летом, в этом году, он как раз, вот весь большой кусок, там, по-моему, порядка 40 гектаров, продавался одним лотом земельный участок под ИЖС. Насколько знаю, торги состоялись, соответственно, там есть какой-то обладатель этого участка. И, собственно, вот теперь интересно, как дальше будет развиваться эта история. Будет ли там реально появляться сейчас ИЖС, или мы через полгода увидим очередную заявку с просьбой изменить территориальную зону с Ж-1 на Ж-4.

– Хорошо. А может быть, есть тогда какой-то смысл договариваться с Сургутским районом, чтобы с той стороны, где находится район, выделять как раз какие-то зоны под коттеджные поселки, в которых будут фактически жить сургутяне? Да, то есть, может быть, они будут туда приезжать, покупать там эти вот какие-то участки, строиться, и там у них будет жилье. Но все равно Сургут разрастается, все равно Сургут двигается в сторону района, может быть, рано или поздно вообще как-то у нас Белый Яр отойдет вообще в Сургут, и будет продолжаться такое агломерационное развитие. Может быть, в эту сторону есть смысл двигаться?

– Фактически так сейчас и происходит. То есть на территории Сургутского района тоже есть, появляются поселки, где ведется строительство индивидуальных жилых домов. Агломерацию развивать, безусловно, надо. Но нужно, мне кажется, решать вопрос с территориальными границами Сургута. Да, понятно, есть проблема у нас с федеральными лесами, с защитными зонами и так далее. Но, учитывая, что текущие границы сформированы были еще в начале 90-х годов, город за это время вырос как муниципальное образование практически более чем в два раза, и расти будет дальше, то нужно решать вопрос с границами.

Возможно, стоит думать, учитывая, что строится второй мост через Обь, то, соответственно, про другой берег Оби. Возможно, стоит вести переговоры с федеральными властями о том, чтобы те самые городские леса как-то переносить и использовать вот эту территорию. Возможно, нужно, опять же, заниматься промзоной, решать вопросы с газопроводом, с водозащитными зонами. Иного выхода у нас просто нет. Та идея о том, что мы в текущих границах будем строиться ввысь, она, я думаю, контрпродуктивна. То есть рано или поздно этот город будет не городом, куда приезжают, опять же, ради хорошей, комфортной городской среды, а городом такого вот, не знаю, гетто, крепости, то есть там, где света белого не видно, все застроено вокруг высотными домами. И это не есть хорошо для всей среды.

Часть, конечно, такая должна быть, но, когда мы видим, что у нас сейчас строится вдоль набережных рек, как застраивается Сайма, как застраивается у нас Обь, у многих горожан это вызывает, к сожалению, очень негативные эмоции. И это не то, каким мы бы хотели видеть фасад нашего города. А то, что предлагают сейчас разработчики, они, к сожалению, ну, генерального плана, в основном в этой идеологии и продолжают работу.

– Если это дело переводить, то, получается, все упирается в политическую волю руководства города и, дробь, региона. Если регион будет каким-то образом участвовать в решении этого вопроса, если будет политическая воля на то, чтобы трансформировать жилищную политику, то это случится. А если ее не будет, то город так и дальше будет застраиваться этими самыми высотками, и с этим практически ничего нельзя будет сделать.

– Я бы здесь, знаете, даже, наверное, сформулировал не столько политическую волю, это, безусловно, тоже важно, как важна и экономическая модель. То есть все это, понятно, вопросы, в том числе, и денег, вопрос стратегического видения. Что мы хотим получить от Сургута в горизонте, я не знаю, 30 лет? Если мы хотим видеть его как место, куда приезжают люди, опять же, поработать, заработать, на вахту, или просто здесь больше зарплаты, и они приезжают, пока здесь есть нефть и газ, свое отработать, и им нужно просто временное какое-то жилье, в котором они поживут, может, 10-15-20 лет и потом уедут отсюда – это одна модель. Это какой-то большой вахтовый город по большому счету, с большим количеством дешевого жилья, которое люди могут позволить себе или купить, или снимать.

Если мы хотим, чтобы город Сургут развивался и в том числе в постнефтяную эру и диверсифицировался как, я не знаю, научный, культурный центр, то нужно создавать условия, для того чтобы сюда приезжали люди жить надолго и в тех условиях, которые их устраивают. Да, у нас есть специфика по климату, но это не значит… Все не так страшно, и мы не можем ничем повлиять. А вот повлиять на качество городской среды мы должны, и это наша прямая обязанность, в том числе меня, как депутата, поэтому я на всех этих собраниях топлю за то, чтобы все-таки уделять больше внимания качеству, а не количеству жилья. Может быть, да, и порой это будет, конечно, сказываться на его стоимости в том числе. Но, повторюсь, так как решена основная проблема с необходимостью расселения аварийного жилья, то, я думаю, это то, о чем сейчас нужно думать.

– Ну что ж, спасибо. Это был Алексей Кучин – депутат городской Думы. Уважаемые зрители, пишите в комментариях, что вы думаете по поводу ИЖС, по поводу вообще жилищной политики в Сургуте, и что стоит делать, в каком направлении стоит двигаться, как вы это видите. Будем читать, будем отвечать, будем… Накидывайте нам идеи о том, о чем еще можно поговорить из таких острых и проблемных точек. Будем звать гостей и обсуждать с ними эти вопросы. Расшифровку этого разговора прочитаете на siapress.ru, так что… А еще можно поставить лайки и подписаться на наш канал, здесь у нас постоянно что-то интересное происходит. Спасибо вам, Алексей, и до новых встреч.

– Спасибо, Дмитрий. Всем удачи.