В последнее время мы начинаем получать все больше негативных новостей от сургутских застройщиков: кто-то уже в стадии банкротства, кто-то к этой черте неумолимо приближается, а кто-то даже пошел на крайние меры и вынужден снижать цены на квадратные метры. Давайте порассуждаем, что происходит и что делать?
Мое мнение – все прозаично и просто. Пузырь на жилищном рынке стремительно схлапывается – то, о чем эксперты говорят последние несколько лет, случилось. Перегретый рынок новостроек, отсутствие качественной дифференциации жилья и ужесточение правил ипотеки создают перспективы «идеального шторма».
Я ранее неоднократно писал здесь о необходимости изменения подхода к жилищной застройке в Сургуте, переход от количества к качеству. За последнее десятилетие мы практически решили вопрос с ветхим и аварийным жильем. В ковидные времена ввод нового жилья упал почти в три раза, но это не вызвало значительно роста цен на квартиры, то есть баланс спроса и предложения явно имеет крен в пользу второго.
Самое время переосмыслить стратегию и диверсифицировать строительную политику, уделять больше внимания средне- и низкоэтажному жилью, развивать ИЖС. Тогда у горожан появится реальный выбор и стимул улучшать свои жилищные условия. Сейчас же все преимущественно сводится к тому, в каком сорте многоэтажной застройки человек может позволить купить себе квартиру. Альтернатива без альтернативы. К этому мы должны стремиться?
Откроем наш базовый документ – стратегию социально-экономического развития Сургута. В части раздела про жилищную политику там сказано – город должен быть с комфортным жильем, обеспеченным благоустроенными дворовыми территориями и проездами.
Там же: «Основные проблемы в сфере жилищного строительства обусловлены высокими ценами на недвижимость и ставками по ипотечным кредитам. Кроме того, многие новостройки не всегда соответствуют современным стандартам, что обусловлено использованием некачественных материалов, проблемами с инфраструктурой и низким уровнем энергосбережения. Также, актуальной остается проблема опережения темпов ввода жилья над темпами ввода объектов социальной инфраструктуры».
То есть в Сургуте строится слишком много некачественного жилья эконом класса в многоэтажном исполнении. В России же стандартом качественного и комфортного жилья является средне и малоэтажная застройка
Ведущий Центр городской антропологии КБ Стрелка проводил исследования, посвященные разным сферам городской жизни. Результаты показывают, что потенциальным покупателям жилья больше всего интересна либо среднеэтажная застройка (5-7 этажей — 24% опрошенных), либо умеренно многоэтажная (8-12 этажей — 26%)
Теперь посмотрим на реально имеющееся соотношение функциональных зон: ИЖС – 14%, малоэтажное (до 4 этажей) – 7%, среднеэтажное (до 10 этажей) – 25%, высотная (10 этажей и выше) – 53%. При этом львиная доля мало- и среднэтажной застройки – это наследие советской эпохи.
И обратимся к СП 42.13330.2016 Свода правил градостроительства. В пункте о планировке и застройке городских и сельских поселений указано, что на каждую тысячу жителей в высотной застройке должно полагаться 7 гектар территории. В Сургуте же, исходя из численности населения 430 тысяч человек, этот показатель равен всего 4 гектарам. Таким образом, количество многоэтажного жилья превышает рекомендованный Минстроем показатель почти в два раза.
Средняя стоимость жилья в новостройке в Сургуте на декабрь 2025 года – 156 тыс. рублей, то есть средняя двухкомнатная квартира в новостройке стоит около 10 миллионов рублей. Вместе с тем за 10 миллионов рублей в Сургуте можно построить индивидуальный жилой дом площадью более 100 квадратных метров с инженерными коммуникациям, что на первый взгляд противоречит законам экономики – не может индивидуальный товар стоить дешевле массового типового. Но у нас сейчас это так.
Сложно обвинять бизнес, в том, что он хочет заработать. Очевидно, правила игры на строительном рынке годами и десятилетиями приводили к тому, что наибольшую прибыль приносят именно высотные дома. Застройщики делали то, что считали правильным: строить быстро, много и с минимальными издержками. Сейчас наступил кризис этой модели.
Кризис – это не только время проблем, это и время возможностей! Самое время пересмотреть градостроительную политику и экономические модели, поменять правила игры, сменив вектор развития в сторону создания качественной альтернативы многоэтажкам. Это поможет не только перезапустить строительную отрасль, но и сделать город более привлекательным для молодежи, бизнеса и высокооплачиваемых специалистов. У людей должен быть выбор.
Желаю всем строителям с честью пережить тяжелые времена и сделать нужные выводы, адаптировавшись к новым условиям. Так будет лучше и бизнесу, и городу. Я так думаю.
Не хочу быть адвокатом строителей, но хочу четко сказать, всему виной политика ЦБ РФ и той службы которая повышает тарифы на электроэнергию.