В Сургуте одновременно прозвучали два очень важных сигнала: строительная отрасль входит в стадию серьезного охлаждения, а город при этом продолжает уплотняться там, где еще недавно сохранялась спокойная и зеленая среда. Эти две истории на самом деле тесно связаны и показывают, что прежняя модель развития перестает работать.
Журналисты Дмитрий Щеглов и Тарас Самборский обсуждают, почему Николай Сторожук говорит о почти остановившихся продажах жилья, как сворачивание господдержки и дорогая ипотека ударили по стройке, зачем в таких условиях продолжается массовое строительство, и что Сургут рискует потерять, если и дальше будет развиваться по старым девелоперским лекалам.
Дмитрий Щеглов: Видные строители Сургута на этой неделе высказались об очевидных проблемах и города, и отрасли. Евгений Барсов, известный строитель и общественник, посетовал на то, что в районе НГДУ происходит довольно серьезная уплотнительная застройка, из-за чего город потеряет часть своего красивого зеленого пространства. Николай Сторожук дал большое интервью, в котором рассказал о том, что в строительной отрасли начинаются уже не охлаждение, а полноценные заморозки. И в частности, из почти четыре тысячи квартир они продали за март только 95. И это все очень и очень опасные тенденции. Обсудим эту историю. Меня зовут Дмитрий Щеглов, мой коллега Тарас Самборский на связи. Тарас, привет.
Тарас Самборский: Привет, Дима, привет всем, друзья.
Д.Щ.: Мы видим два месседжа, которые на самом деле, хоть внешне друг с другом могут выглядеть не сильно связанными, но они прямо как пазлы друг в друга входят. То есть, с одной стороны, мы имеем одного крупнейшего застройщика, который говорит о том, что у него продажи очень и очень тяжело идут, и требуется вмешательство государства, чтобы что-то с этим сделать.
А другой строитель говорит, что в том месте, где все было хорошо и стояли там малоэтажные дома, строятся очередные многоэтажки, из-за этого убивается пространство и зеленая часть города. Собственно, возникает вопрос: а эти-то квартиры кто купит? То есть зачем это все строится и для чего это все? Есть ли у тебя какие-то по этому поводу мысли и соображения?
Т.С.: Я тоже считаю, что это два заявления по разным поводам, но они симптоматичны, озвучены в одно время. И если Николай Сторожук говорит о проблеме своей отрасли, то его коллега по строительной деятельности Евгений Барсов говорит о проблеме города, которую ему, то бишь городу, строительная отрасль в определенном смысле создала.
Но начнем с проблемы отрасли. На самом деле мы видим, что Николай Сторожук подтверждает те догадки и опасения, которые возникли у многих, следящих за ситуацией после громкой просьбы крупнейшего российского девелопера «Самолет» о финансовой помощи. Причем запрашиваемая сумма помощи смехотворно мала в сравнении с реальными долгами «Самолета» — 40-50 миллиардов против более чем 700 миллиардов рублей. И это позволило предположить, что «Самолет» таким образом просто добивается внимания властей, в данном случае федеральных властей, к себе и к решению своих отраслевых проблем. Заметим, что федеральное правительство на данный момент никак не отреагировало на просьбу «Самолета», а некоторые заявления федеральных чиновников говорят о том, что на какую-то очевидную прямую помощь этому девелоперу рассчитывать не приходится. И вот наш региональный крупнейший застройщик, который, кстати говоря, активно очень работает и в Москве...
Д.Щ.: В Подмосковье, насколько я понимаю.
Т.С.: Я Москвой называю вот это огромное большое наше княжество, там уже не различить, где Москва, где Подмосковье столичное. И то, что сказал Николай Калинникович, полностью подтверждает опасения о не очень достойном состоянии строительной отрасли страны. На самом деле его цифры очень настораживающие, грустные. Такой низкий объем продаж, понятно, свидетельствует о кризисе стройки, стройки югорской, стройки сургутской. И мы все знаем, что не только Сторожуку есть что на этот счет высказать, у других строительных компаний дела идут не лучшим образом, к сожалению.
Д.Щ.: Это кризис не только стройки, наверное, но и кризис в том числе доходов, возможности взять ипотеку, невозможности купить за наличку и так далее, и так далее. Потому что люди столько не зарабатывают, и под такие проценты брать ипотеку, естественно, не могут просто.
Т.С.: Да, это лишь часть проблемы. Главная проблема в том, что это кризис в целом в экономической ситуации страны. И экономика страны перестраивается, она приспосабливается к тем условиям, в которых вынуждена находиться и работать. Это и санкции, это и возрастающий дефицит федерального бюджета, и рост региональных дефицитов. Соответственно, те федеральные программы, которые позволяли девелоперам не задумываться о продажах фактически, на сегодняшний день свернуты или сворачиваются: и из-за высокой ставки ипотеки, и из-за понижения покупательской способности населения. И, я думаю, третий пункт — по той причине, что несколько приоритеты у государства в нынешней экономической ситуации меняются.
А если брать статистически, то население страны жильем уже, можно сказать, и обеспечено. В принципе, почти все желающие сегодня купили и первое, и второе, и третье жилье. Я думаю, те цифры, которые Сторожук назвал по Сургуту, примерно соответствуют картине в целом по стране. Так или иначе в крупных городах затоварка вновь построенным жильем наблюдается, и она не маленькая, и его никто не покупает именно по этим трем причинам: кончились или кончаются государственные программы, когда население загоняли в эти инвестиционные льготные ипотечные продукты, и у людей была возможность только единственного выбора — брать льготную ипотеку под новостройку. А новостройки по всей стране строятся одинаковые — большие массовые жилищные комплексы. А вторичке уже государство льготную не предоставляло, тем самым немножко людей в кавычках стимулировали покупать именно вновь возводимое жилье.
Нетривиальным образом государство решало серьезную задачу: оно как бы поддерживало экономическую активность через строительный сектор. А поскольку строительный сектор — это очень крупный сектор в экономике любого государства, это металл, бетон, это стройматериалы, это просто армия рабочих рук разных специальностей, это механизмы, транспорт, электричество, топливо, то есть стройка тянет за собой добрую половину экономики страны. Вот так, благодаря девелоперскому сегменту, мы видим даже по городу Сургуту, как основной отраслью экономики фактически стало строительство.
Мы видим, что другие сектора развиваются и демонстрируют не такой бурный рост, как строительство массового жилья. Все понятно. Это при том, что мы живем в зоне нефтедобычи и газодобычи, и транспортировки газонефтепродуктов, и их еще и переработки. То есть сургутский кластер является очень крупным промышленным центром нефтегазодобычи и ее переработки. Но такого стремительного за последние 10-15-20 лет, в основном 10-15 лет, роста, как стройиндустрия, никакие другие отрасли у нас не показывают. Значит, мы делаем вывод, что такой рост стал возможен благодаря серьезной протекционистской политике федерального правительства. И вот, вероятно, эта протекционистская политика ослабевает, государство меняет приоритеты.
А может быть, государство думает, что больше ему не надо строить массового жилья. Может быть, надо переходить на то, о чем многие экономисты и специалисты в отрасли жилищного домостроения говорят, и градостроения говорят: переходить на среднеэтажность, на малоэтажность и на индивидуальное жилищное строительство. Такие сегменты стройки, которые на самом деле сильно у нас не развивались все эти годы. А эти сегменты требуют других подходов: в архитектурном решении, в архитектурно-планировочном решении, в средовом решении. Там совсем другое взаимодействие между строительной компанией и местной властью. То есть там по-другому и другие участки просто выбираются, другие задачи ставятся. Когда вы строите жилищный комплекс, условно говоря, на 100 семей, то есть небольшой такой, классический по европейским меркам жилищный комплекс, в России этот формат превратили в что-то элитное, на самом деле во всем мире он как раз такой и идет: небольшие жилищные комплексы, 100, 200, 300 квартир, но полностью со всей инфраструктурой социальной. Вот такой формат.
А в нашей стране эта тема не отработана. Мы видим: девелоперы стараются гнать квадратные метры, минимизируя абсолютно все свои издержки. И мы много раз говорили о том, что это привело к ослаблению роли муниципалитета при взаимодействии с девелоперскими компаниями. И муниципальные работники фактически стали по смыслу, а иногда даже и по факту, наемными работниками девелоперских компаний. И неспроста очень многие ключевые работники муниципальных департаментов, служб, подразделений активно заканчивают или продолжают свою карьеру именно в девелоперских компаниях, уходя из муниципальных работников.
Это все рано или поздно приводит к тому, что девелоперы активно развиваются, интенсивно развиваются, как «Самолет». Он почему в таком экономическом положении? Потому что уверовал в свою мощь, набирал кредитов, набирал финансовых обязательств. Ну и на каком-то этапе немного изменилась экономическая ситуация, где-то протекционистская помощь не подоспела со стороны его партнеров: региональных властей, федеральных властей, московских властей. Вот и зашаталась вся эта огромная мощнейшая структура.
По Сургуту затоварка неизбежна, потому что лично мне кажется, при всем уважении и пиетете к таким строительным монстрам, как «Сибпромстрой», столько просто не потребляет местный покупатель. Не надо столько. А чтобы потреблял, надо завозить все больше и больше населения, создавать условия для того, чтобы новому населению, которое не рождается, которое не естественным путем создает рост населения территории, а завозом целыми эшелонами, надо завозить, ему надо давать социальные пособия.
Это все ложится нагрузкой на региональный бюджет, огромной нагрузкой, совершенно избыточной, совершенно не дающей никакого роста ВВП, потому что это не квалифицированное население. Оно не приехало работать на нефтеперерабатывающий завод, которого в Сургуте нет, и уже никогда не построят. Оно не приехало работать на ГРЭС, в нефтяную компанию, на ГПЗ...
Д.Щ.: В НТЦ.
Т.С.: В НТЦ. Оно приехало возить нас в качестве таксистов, работать охранниками, дворниками, уборщиками. Эти работы тоже нужны, но не в таком объеме, чтобы государство создавало ипотечные программы, стимулирующие покупать дешевое жилье. Понимаем цепочку? Вот и все.
Так что не знаю, как отреагирует государство в лице, видимо, региональных властей на вот этот зов души Николая Калинниковича. Что-то будут предпринимать, конечно, но очевидно, что какое-то изменение в области жилищного строительства грядет, потому что по разговорам экспертным, кулуарным на разных уровнях власти приходится слышать согласие с той позицией, которую высказывают журналисты, общественники, те, кто видит немного по-другому архитектурное развитие города.
Высотное строительство — это прошлый день, массовое строительство — это прошлый день, надо эту проблему решать. А необеспеченность новых жилищных комплексов социальной инфраструктурой бросается уже в глаза вовсю, и с этой проблемой тоже нужно что-то делать. Девелоперский сегмент естественным образом сопротивляется. Мы об этом говорили несколько выпусков: любой новый застройщик заходит на площадку, и иногородний тоже, и они что делают первым делом? Они первым делом начинают придумывать всякие отмазки, чтобы не построить там школу, садик, поликлинику, театр и так далее, и тому подобное. Вот так выглядит ситуация.
В итоге что мы имеем? Мы имеем уплотнение городской территории массовым строительством, массовой застройкой, застройкой иногда не вписывающихся в территорию объемов. И вот если теперь переходить к Барсову, то здесь он, конечно же, озвучивает очень серьезную проблему, я бы сказал, серьезнейшую. Он на конкретном примере показал, как очень камерный район такой, не очень многолюдный, каковым всегда являлся район нефтяников... Ну это, скажем так, вся территория между улицей Набережной, с той стороны Восход, Энтузиастов. Вы знаете, что такое микрорайон...
Д.Щ.: Артема, вся эта часть НГДУ.
Т.С.: Артема, вот эти все деревяшки. Вообще это был микрорайон, как, кстати, и энергетиков в свое время, с одной единственной девятиэтажкой, где кафе «Сказка» бывшее. Вот прямо перед бывшей конторой «Сургутнефтегаза». Как у энергетиков тоже две девятиэтажки стояло первых на улице Республики. И все, это низкий микрорайон. Низкий микрорайон, в котором старались не строить высоких зданий. А нефтяники — так это вообще наполовину двухэтажный район. Понятно, качество этих зданий мы не обсуждаем, то, что их снесли, — это прекрасно.
Но я еще лет 20 назад писал большую статью о том, чтобы на месте Марии Поливановой, Артема, всех этих улиц двухэтажных делать то, что в свое время сделала городская власть на месте микрорайона строителей, куда была приведена технология «термомур» Богданом Нестором в свое время фирмой «Северстрой». Прекрасный опыт, на фоне последующего опыта — прекрасный опыт. То есть это малоэтажное, среднеэтажное строительство — 3, 4, 5 этажей. Там, конечно, тоже с инфраструктурой плохо все, но тем не менее. Вот именно если говорить про жилое здание, то это, наверное, таким бы и должен был быть Сургут.
Но пример микрорайона нефтяников, к сожалению, говорит о том, что и здесь возобладал принцип массового подхода к строительству массового жилья. Улица Набережная не расширится. И вот просто кто знает эту улицу: во-первых, это одностороннее движение, две полосы, ее расширять некуда. Вы вправо уходите в пойму Оби и Бардаковки и в зону ответственности «Сургутнефтегаза», который только суньтесь к нему с темой расширения, он такой кукиш покажет, что отскочите, и больше у вас этого желания не возникнет никогда. А здесь вы упретесь во что? Тоже в красную линию, там уже жилая зона, там уже строят дома практически на дороге, понимаете? И вот попробуйте вы там 16-20-этажный хотя бы двухподъездный дом посадить на место, где стояло два восьмиквартирных дома.
Д.Щ.: Ну да.
Т.С.: Ну попробуйте. Тут даже не надо математиком быть, мы поймем, что будет.
Д.Щ.: Вот когда в Тюмени понастроили Ямальский район и так далее, люди там натурально стоят по полчаса, чтобы выехать из своего района. В Сургуте, наверное, такое тоже можно где-то увидеть. Но в НГДУ есть шанс, что там будет примерно то же самое, конечно.
Т.С.: Я так понимаю, я так чувствую, что у Евгения Барсова есть зуб на Алексея Фокеева, потому что он его в каждом своем видеообращении таком эмоциональном, ярком, интересном задевает и хлестко задевает. Этот аспект я сейчас не могу комментировать, потому что я здесь не владею никакой информацией. А если по сути, то суть такова: конечно же, без изменения инженерных сетей сажать на микрорайоне нефтяников такие большие жилищные комплексы опасно.
Наверное, сети вытянут, но мы будем иметь проблемы, как в очень многих местах в старых частях города, например, микрорайон Геологов, 25-й: то там грязная вода, то сям порыв. Заметим, как часто у нас стали такие аварии возникать. Причем они происходят в старых микрорайонах, не в новых. Но почему в старых происходят? Потому что сети-то единые остались. Растет город экстенсивно, а инженерная система не меняется. И мы рано или поздно придем к тому, что нам снова не будет хватать подстанций, нам снова не будет хватать очистных, нам снова не будет хватать мощности Горводоканала и Городских тепловых сетей.
Но самое главное, что непонятна концепция, с которой городская власть вновь позволяет территорию, возможную к более изящному освоению, отдает под то, что и так уже везде построено и строится. Мы же все равно какую-то новую архитектуру должны внедрять, мы же должны показать, что Сургут — это не только город крупных больших микрорайонов с домами в 30 этажей, что Сургут — это город с интеллигентной средой. И каким бы ни был район НГДУ, не хочу употреблять слово «маргинальным», когда-то он не был маргинальным, это потом уж, когда люди там по третьему, по четвертому разу заселились в эти деревяшки, ясно, какой там был контингент.
Но с точки зрения пространства это было достаточно приятное место, очень зеленое, очень тихое, не загруженное ни людьми, ни автомобилями. И эту тему надо было просто развить, продлить ее, дать правильную архитектуру жилым домам, каким-то общественным зданиям и создать из этой части города такой импозантный анклав, отличающийся от остальной территории уютом, зеленью, тишиной, совершенно иным, при этом не означающим плохим, иным очень хорошим подходом к оформлению территории, среды.
Но город и здесь тоже пошел на поводу у наших строителей и позволил им строить, в общем-то, то же самое, что строится везде. А видим, судя по обращению Николая Калиниковича, что дело это уже не покупается. И кто будет решать эту проблему? А если она не решится, а если власти не дадут дотаций, не придумают новую льготную ипотеку, не придумают способ спасения стройиндустрии, то что будет с этим всем? Понимаем, да?
Д.Щ.: Ну что ж, дорогие друзья, если вам интересно то, что мы обсуждаем, пожалуйста, ставьте лайки, а слушайте нас на всех платформах соцсетей от «Макса» до Telegram, от Rutube до YouTube. Расшифровка, как всегда, будет в описании к этому видео. И до новых встреч, вскоре вновь услышимся. До свидания.
Т.С.: Спасибо, друзья, всем пока.
