«Продал квартиру в этом году и теперь не понимаю, как считать налог. Раньше вроде было просто – 13%, а сейчас говорят, ставки стали другими, да еще и кадастровую стоимость учитывают. Боюсь ошибиться и переплатить. Как правильно все рассчитать?» – спрашивает читатель СИА-ПРЕСС Виктор Г.
Объясняют эксперты Циан.Журнал:
Новые правила расчета НДФЛ и сроки подачи декларации
Если вы продаете квартиру, дом или другую недвижимость, налог на доходы физических лиц (НДФЛ) нужно платить, если объект находился в собственности меньше минимального срока владения.
Сначала нужно отчитаться о полученном доходе. Для этого подается налоговая декларация по форме 3-НДФЛ – сделать это необходимо до 30 апреля следующего года. После этого нужно заплатить сам налог – крайний срок установлен до 15 июля.
С 2025 года изменился порядок налогообложения для налоговых резидентов России. Раньше действовала единая ставка 13%, теперь применяется прогрессивная шкала. При этом для налоговых нерезидентов правила не изменились – они, как и раньше, платят НДФЛ по ставке 30%.
Таким образом, если вы являетесь налоговым резидентом и продали недвижимость начиная с 1 января 2025 года, налог нужно рассчитывать уже по новым правилам.
Отдельно стоит отметить изменения для иностранных агентов. С 1 января 2026 года их доходы, в том числе от продажи имущества, облагаются НДФЛ по ставке 30%. Причем налог теперь нужно платить не только с продажи, но и в случае, если недвижимость была получена в наследство или в дар от близкого родственника.
От чего зависит размер налога и как его считать
Размер налога при продаже недвижимости теперь зависит от суммы прибыли. Прибыль – это разница между ценой, за которую вы продали жилье, и расходами на его покупку. Если расходов не было или подтвердить их нельзя, можно воспользоваться налоговым вычетом – он составляет один миллион рублей.
С 2025 года действует прогрессивная шкала налогообложения. Всего в ней пять ступеней – от 13% до 22%. Но для так называемых нетрудовых доходов, к которым относится продажа недвижимости, применяются только две ставки:
– если прибыль не превышает 2,4 млн рублей, налог составит 13%.
– если прибыль больше 2,4 млн рублей, нужно заплатить 312 тыс. рублей плюс 15% от суммы превышения.
Примеры расчета
Пример 1
Сергей в мае 2025 года продал квартиру за восемь млн рублей. Купил он ее в сентябре 2022 года за пять млн рублей, то есть минимальный срок владения еще не прошел – налог платить нужно. Расходы на покупку у него подтверждены, значит, их можно учесть.
Считаем прибыль: 8 млн – 5 млн = 3 млн рублей.
Далее считаем налог.
До 2,4 млн рублей действует ставка 13% – это 312 тыс. рублей.
Оставшиеся 600 тыс. рублей облагаются по ставке 15%:
600 тыс. × 15% = 90 тыс. рублей.
Итоговый налог: 312 тыс. + 90 тыс. = 402 тыс. рублей.
Если бы Сергей продал квартиру в 2024 году, он бы платил по старым правилам – по ставке 13% со всей суммы прибыли: (8 млн – 5 млн) × 13% = 390 тыс. рублей.
Пример 2
Евгений в 2025 году продал квартиру за три млн рублей. Она досталась ему в подарок от дяди – с точки зрения закона это не близкий родственник. Минимальный срок владения не истек, расходов на покупку нет, подтвердить их нельзя, поэтому применяется вычет один млн рублей.
Считаем прибыль: 3 млн – 1 млн = 2 млн рублей.
Эта сумма меньше 2,4 млн рублей, значит, применяется ставка 13%.
Налог составит: 2 млн × 13% = 260 тыс. рублей.
Стоит учитывать, что датой получения дохода считается день фактической выплаты денег. Это закреплено в Налоговом кодексе.
Например, если сделка зарегистрирована в 2024 году, а деньги получены в 2025-м, налог будет считаться уже по новым правилам – как за 2025 год.
Почему важно учитывать кадастровую стоимость при продаже жилья
При расчете налога на доходы учитывается не только цена, указанная в договоре купли-продажи, но и кадастровая стоимость недвижимости – цена, которую устанавливает государство.
Узнать кадастровую стоимость можно несколькими способами:
- в выписке из ЕГРН;
- в личном кабинете на сайте Федеральной налоговой службы в разделе «Имущество»;
- на сайте Росреестра в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости».
Налоговая служба при проверке декларации сравнивает рыночную цену, по которой вы продали квартиру, с кадастровой стоимостью. Если цена сделки равна или выше 70% кадастровой стоимости, доходом остается цена по договору.
Но если квартира продана дешевле, чем 70% от кадастровой стоимости, налоговая возьмет для расчета не цену сделки, а именно 70% кадастровой стоимости. И уже от этой суммы будет рассчитываться налог.
Важно: для расчета берется кадастровая стоимость на начало того года, в котором зарегистрирован переход права собственности.
В законах такие проценты называют коэффициентами. Например, 70% – это коэффициент 0,7. С 2025 года регионам разрешили увеличивать этот коэффициент вплоть до 1. Это значит, что в некоторых регионах налог могут считать уже не от 70%, а от 100% кадастровой стоимости.
При этом учитывается не место, где находится квартира, а регион, где зарегистрирован продавец на момент сделки.
На начало 2026 года коэффициент до 1 уже повысили, например, в Санкт-Петербурге, Карелии, Татарстане, Воронежской, Калининградской и Новгородской областях.
Главное
1. Ставка НДФЛ при продаже недвижимости для налоговых резидентов РФ с 1 января 2025 года зависит от размера полученной прибыли.
2. Если прибыль составляет до 2,4 млн рублей, применяется ставка 13%. Если прибыль превышает 2,4 млн рублей, налог рассчитывается как 312 тыс. рублей плюс 15% от суммы превышения.
3. Если недвижимость продана в 2025 году, НДФЛ необходимо уплатить уже по новым правилам: декларацию подать до 30 апреля 2026 года, а уплатить налог – до 15 июля 2026 года.
4. Минимальный срок владения недвижимостью не изменился: в общем случае он составляет пять лет, но в ряде ситуаций может быть сокращен до трех лет.
5. При расчете налога учитывается кадастровая стоимость: если цена продажи ниже 70% кадастровой стоимости объекта, налоговая база определяется исходя из этого значения.
6. С 2025 года регионы получили право увеличивать этот коэффициент до 1, то есть в некоторых случаях налог может рассчитываться от 100% кадастровой стоимости.
7. При этом учитывается регион регистрации продавца на момент сделки, а не место нахождения недвижимости.
