Рефинансирование ипотеки может стать эффективным способом снизить финансовую нагрузку: уменьшить процентную ставку, сократить ежемесячные выплаты или изменить условия кредита в более удобную сторону. Однако не во всех случаях эта процедура оправдана. Когда имеет смысл обращаться за перекредитованием, с какими расходами придётся столкнуться и какие подводные камни стоит учитывать – рассказали эксперты Циан.
Что такое рефинансирование ипотеки
Рефинансирование ипотеки – это погашение текущего кредита с помощью нового займа на ту же недвижимость. Средства на это может предоставить как тот же банк, так и другой. Также рефинансирование называют перекредитованием.
С помощью этой процедуры можно снизить процентную ставку, уменьшить ежемесячный платеж, изменить срок кредита или перейти в другой банк на более удобных условиях.
Важно не путать рефинансирование с реструктуризацией: последняя означает изменение условий текущего договора, обычно для облегчения выплат для заемщика. Реструктуризация также возможна только в банке, где была оформлена изначальная ипотека.
Когда рефинансирование ипотеки выгодно
Ситуация 1. Высокая кредитная нагрузка
Большинство специалистов считают рефинансирование оправданным, если разница между действующей и потенциальной ставкой составляет не менее 1,5 процентного пункта.
Исключением являются случаи, когда заёмщик уже погасил более половины кредита и теперь выплачивает преимущественно основной долг, а не проценты. В такой ситуации рефинансирование целесообразно лишь в том случае, если ежемесячный платеж стал обременительным и соблюдать график выплат стало затруднительно.
Если у вас есть помимо ипотеки другие кредиты, возможно, будет выгодно объединить их все в один. Это сократит ежемесячные платежи и избавит от необходимости общаться с несколькими банками. Некоторые кредитные организации позволяют объединить до пяти займов из разных банков.
О перспективах
Сейчас, когда ипотечные ставки находятся на высоком уровне, идея снизить процент кажется малореальной. Однако, согласно среднесрочному прогнозу Центробанка, в течение двух лет ключевая ставка снизится, и к 2027 году достигнет 7,5-8,5%. Это может привести к уменьшению ставок по рефинансированию до 12-13%. В таком случае процедура вновь станет выгодной, особенно для тех, кто оформил ипотеку по рыночной ставке с середины 2024 года.
Ситуация 2. Наличие ребенка в семье
Рефинансирование актуально для тех, кто подпадает под условия программы семейной ипотеки – это единственная государственная программа, позволяющая рефинансировать уже выданный кредит.
Так, если в семье есть ребенок до 6 лет включительно или ребкнок с инвалидностью до 18 лет, а ипотека оформлена на жилье от застройщика – юридического лица, ИП или фонда, то можно провести перекредитование по ставке 6%. Банк при этом может снизить ее еще больше.
Пример. Семья Петровых купила квартиру в новостройке в 2018 году за 13 млн рублей, из которых 9 млн были взяты в ипотеку под 10% на 20 лет. За 7 лет они выплатили около 1,7 млн рублей, осталось – 7,3 млн. Весной 2025 года средняя ипотечная ставка составляла 26,7%, и 10% выглядели весьма выгодными. Однако в 2025 году в семье родился ребенок, что дало право на семейную ипотеку со ставкой 6%. Банк предоставил дополнительное снижение до 5,5%, срок кредита остался тем же – 20 лет. Новый ежемесячный платеж составил 50,2 тыс. рублей вместо прежних 87 тыс.
Если жилье приобретено на вторичном рынке, воспользоваться программой не получится.
Как правило, семейную ипотеку нельзя рефинансировать, если кредит брался на строительство частного дома. Исключение – если заем оформляла семья с ребенком-инвалидом, дом строила подрядная организация, а в договоре предусмотрена оплата через эскроу-счет.
Когда рефинансирование невыгодно
Даже при кажущейся выгоде от снижения ставки и платежей важно учитывать дополнительные расходы и нюансы, делающие процедуру нерентабельной.
Обычно рефинансирование становится возможным спустя 6 месяцев после начала выплат по кредиту.
Лучше отказаться от этой процедуры, если:
1. Кредит уже перевалил за середину срока – в этом случае по аннуитетной схеме большая часть процентов уже выплачена, и оставшаяся часть состоит в основном из основного долга.
Справка. Аннуитет – способ выплат, при котором сумма ежемесячного платежа не меняется, но сначала в нем преобладают проценты, а к концу – основная сумма. Если рефинансировать такой кредит, большую часть структуры платежа снова займут проценты, так как с точки зрения банка это будет новая ипотека.
2. В договоре есть плата за досрочное погашение долга – так называемая «упущенная выгода».
3. Кредит был оформлен по льготной программе.
4. Заемщик достиг предпенсионного или пенсионного возраста – в таких случаях велика вероятность отказа.
5. Если вы планируете получить налоговый вычет по процентам, важно, чтобы в новом договоре была ссылка на первоначальный. Иначе не удастся подтвердить целевое использование средств. Особенно важно это при повторном рефинансировании – риск утраты данных возрастает.
Как проходит рефинансирование: стоимость и документы
Процедура состоит из нескольких шагов:
1. Поиск выгодных условий. Напомним, что рефинансирование ипотеки считается выгодным, когда разница между действующей и потенциальной ставкой составляет от 1,5 п. п.
2. Подача заявки. Обычно это делается онлайн. Банк оценивает доход, кредитную историю и принимает решение. Заявку следует заполнять тщательно и без ошибок.
Совет. Проще пройти процедуру в банке, где оформлена текущая ипотека – там знают клиента и могут предложить хорошие условия. Однако отказ также возможен.
Документы, которые обычно требуются:
- Паспорт.
- СНИЛС.
- Заверенная копия трудовой книжки.
- Справка 2-НДФЛ или аналог.
- Договор ипотеки и график платежей.
- Справка об остатке долга.
Важно не иметь просрочек – при наличии долгов банк откажет.
3. Передача данных об объекте недвижимости. На этапе оформления нового кредита заемщик сам предоставляет документы на объект. Оценка стоимости необходима и оплачивается отдельно (в среднем 4-6 тыс. рублей). Рекомендуется обращаться в аккредитованные банком организации.
Также понадобятся:
- Договор купли-продажи.
- Выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности.
- Кадастровый паспорт.
- Страховой договор и чек об оплате.
- Справка о зарегистрированных жильцах или выписка из домовой книги (через МФЦ или «Госуслуги»).
- Справка об отсутствии долгов по ЖКХ.
4. Погашение долга и подписание нового договора. Банк проверяет объект, заемщик подписывает документы, после чего новый кредитор закрывает предыдущий займ.
5. Перевод залога. Если закладная электронная – банк сам подает заявление в Росреестр. При бумажной – это делает заемщик, уплатив госпошлину. Подать заявление можно, например, через МФЦ.
Важно. Пока новый банк не зарегистрирует закладную в свою пользу в Росреестре – процедура может занять до месяца, кредит считается необеспеченным и по нему может действовать повышенная процентная ставка. Обычно повышение ставки составляет 2-4 п. п.
Суммарные расходы на процедуру – от 15 до 60 тыс. рублей, включая оценку, страховку, пошлины и проценты. Но даже максимальные траты обычно окупаются за счет снижения ставки.