Если арендатор живет в квартире больше 90 дней без временной регистрации, собственнику может грозить штраф. Но это вовсе не новое правило – оно действует уже давно, просто многие о нем не знают. Когда регистрация действительно обязательна, можно ли переложить ее оформление на самого жильца и какие пункты в договоре помогут избежать конфликтов – об этом корреспонденту siapress.ru рассказал юрист и руководитель группы «Юристы Бударагин А.А. и партнеры» Александр Бударагин.
– Закон требует оформлять временную регистрацию на арендатора, если он живет более 90 дней. Это новая инициатива? Или это правило всегда было закреплено в законе?
– Обязанность оформлять временную регистрацию для граждан РФ, проживающих в жилом помещении более 90 дней, не является новой инициативой. Это правило давно закреплено в законодательстве Российской Федерации.
Согласно статье 5 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1, граждане РФ, прибывшие для временного проживания в жилые помещения, не являющиеся их местом жительства, на срок свыше 90 дней, обязаны зарегистрироваться по месту пребывания.
– Многие хозяева боятся «прописать» жильцов, считая, что это даст им дополнительные права на квартиру. Насколько это опасение обосновано?
– Опасения собственников жилья относительно предоставления регистрации жильцам, не являющимся родственниками, имеют под собой определенные основания, но риски в основном связаны с фиктивной регистрацией или специфическими условиями, такими как ипотека. Есть основные моменты, которые следует учитывать:
1. Регистрация не порождает права собственности. Сам по себе факт регистрации по месту жительства не дает лицу никаких прав на квартиру, кроме права пользования, которое может возникнуть в определенных случаях (например, для членов семьи собственника). Распоряжаться квартирой (продавать, дарить, сдавать в аренду и т.д.) может только собственник.
2. Риск фиктивной регистрации. Если регистрация будет признана фиктивной (то есть человек регистрируется без намерения реально проживать по этому адресу), собственник может быть привлечен к уголовной ответственности по статье 322.2 Уголовного кодекса Российской Федерации. Фиктивная регистрация определяется как регистрация гражданина РФ по месту пребывания или по месту жительства на основании заведомо подложных документов или как регистрация без фактического проживания.
3. Ипотека. Если квартира находится в залоге у банка (ипотека), могут существовать ограничения, установленные банком в договоре ипотеки, касающиеся регистрации третьих лиц.
4. Выписка. В случае отказа зарегистрированного лица добровольно выписаться из квартиры, собственник может инициировать процедуру выписки в судебном порядке. Для этого необходимо доказать, что лицо утратило право пользования жилым помещением.
5. Члены семьи собственника. Если регистрируемые лица являются членами семьи собственника, их право пользования жилым помещением может быть сохранено, если иное не установлено соглашением между ними и собственником. В этом случае собственник может ограничить их доступ к определенным помещениям или установить иные условия пользования по соглашению.
При временной регистрации риски для собственника минимальны, так как такая регистрация оформляется на определенный срок и по его истечении гражданин подлежит снятию с учета.
Таким образом, регистрация по месту жительства (постоянная прописка) предоставляет более широкие права, в том числе право пользования жилым помещением, особенно для членов семьи собственника. А регистрация по месту пребывания оформляется на определенный срок и не порождает таких же прав, как постоянная регистрация.
– Существуют ли нюансы, при которых не обязательно оформлять временную прописку на арендатора?
– Временная регистрация арендатора, как правило, является обязательной, если срок его проживания превышает 90 дней. Однако существуют нюансы, при которых ее оформление может не требоваться или быть невозможным.
Например, если срок проживания менее 90 дней. Граждане РФ обязаны зарегистрироваться по месту пребывания, если они прибывают в жилое помещение на срок более 90 дней. При более коротком сроке проживания регистрация не требуется.
Кроме того,временная регистрация возможна только в жилых помещениях. Апартаменты, не имеющие статуса жилого помещения, не подходят для регистрации, за исключением апартаментов гостиничного типа.
– Может ли собственник переложить ответственность за регистрацию на арендатора через договор?
– Собственник (арендодатель) не обязан самостоятельно регистрировать арендатора по месту пребывания. Согласно законодательству, граждане, прибывшие для временного проживания в жилом помещении на срок более 90 дней, обязаны самостоятельно обратиться к лицам, ответственным за прием и передачу документов в органы регистрационного учета.
В договоре аренды можно прописать обязанность арендатора самостоятельно заниматься вопросами регистрации по месту пребывания. Однако, для осуществления регистрации арендатору потребуется документ, являющийся основанием для временного проживания в жилом помещении, которым является договор аренды. Без согласия собственника (арендодателя) на регистрацию по указанному адресу, оформление регистрации арендатора будет невозможно.
Таким образом, собственник может переложить ответственность за инициирование процесса регистрации на арендатора, но для самой регистрации потребуется его содействие в предоставлении необходимого документа (договора аренды) и, возможно, согласия на регистрацию.
– Если собственник не сделал временную регистрацию, но аренда продолжается больше 90 дней, как обычно выявляется нарушение?
– Проживание гражданина РФ в жилом помещении без регистрации по месту пребывания или по месту жительства свыше установленных законом сроков влечет наложение административного штрафа.
Для гражданина, проживающего без регистрации штраф составляет от 2 000 до 3 000 рублей. Но в Москве и Санкт-Петербурге дороже: от 3 000 до 5 000 рублей.
Для нанимателя или собственника жилого помещения, допустившего такое проживание тоже положен штраф от 2 000 до 5 000 рублей. А в Москве и Санкт-Петербурге от 5 000 до 7 000 рублей.
Нарушение может быть выявлено в ходе проверок, проводимых органами Федеральной миграционной службы, или по сообщениям граждан (например, соседей).
– Давайте теперь поговорим про другие юридические нюансы аренды жилья. Какие пункты в договоре аренды чаще всего игнорируют, а потом они становятся причиной конфликтов?
– В договоре аренды жилья есть пункты, которые часто игнорируются, что впоследствии может привести к конфликтам. Вот самые частые ошибки:
1. Недостаточно точное описание жилого помещения. В таком случае договор может быть признан незаключенным. Это может привести к спорам о правах и обязанностях сторон. Чтобы этого избежать, необходимо грамотно указать индивидуальные характеристики жилого помещения: точный адрес, площадь и количество комнат. По договоренности сторон могут быть включены сведения о внутренней обстановке, мебели, технике.
2. Нечеткое указание размера арендной платы, сроков и способа ее внесения. Несогласование размера арендной платы делает договор незаключенным. Нарушение порядка оплаты может стать основанием для расторжения договора, взыскания задолженности, убытков, процентов или неустойки.В договоре должна быть указана конкретная сумма арендной платы, периодичность и способ ее внесения.
3. Отсутствие или неполное описание условий и порядка досрочного расторжения договора. Из-за этого могут возникнуть сложности при необходимости расторгнуть договор досрочно, если одна из сторон нарушает его условия или возникают иные обстоятельства.
4. Заключение договора в устной форме. Несоблюдение письменной формы договора найма жилого помещения не влечет его недействительность, однако лишает стороны права ссылаться на свидетельские показания в случае спора.
Еще одна частая ошибка в составлении договора: непрописанные или нечетко сформулированные обязанности по ремонту, оплате коммунальных услуг, порядку пользования помещением, условиям доступа арендодателя в жилое помещение. Из-за этого зачастую возникают споры между собственником и арендодателем.
– На какой максимальный срок можно заключить договор аренды квартиры?
– Договор найма жилого помещения может быть заключен на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре найма жилого помещения срок не определен, он считается заключенным на пять лет.
– Если арендатор задерживает оплату – какие у собственника есть законные механизмы выселить его?
– Если арендатор задерживает оплату, собственник имеет ряд способов для воздействия и выселения арендатора. Вот основные законные механизмы для собственника:
1. Требование досрочного внесения арендной платы. Если договором аренды не предусмотрено иное, при существенном нарушении арендатором сроков оплаты жилья, арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения платы.При этом арендодатель не может требовать досрочного внесения платы более чем за два срока подряд.
2. Начисление неустойки и процентов. За просрочку внесения арендной платы арендодатель вправе требовать уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса РФ. Кроме того, если предусмотрено в договоре аренды, арендодатель может требовать уплаты штрафных санкций, в частности неустойки (пени).
3. Направление претензии. В случае просрочки платежей собственнику следует направить арендатору претензию с требованием уплатить задолженность и начисленные пени. Претензионный порядок является обязательным до обращения в суд, если это предусмотрено законом или договором. Претензия должна быть направлена по адресу арендатора, указанному в ЕГРЮЛ/ЕГРИП или договору.
4. Досрочное расторжение договора аренды через суд. При существенном нарушении договора арендодатель вправе требовать досрочного его расторжения через суд, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
5. Предварительное предупреждение. Перед обращением в суд с требованием о расторжении договора арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок.
6. Предложение о расторжении. Если арендатор не устраняет нарушения в разумный срок после получения предупреждения, арендодатель направляет ему предложение расторгнуть договор.
7. Обращение в суд. При отказе арендатора от расторжения договора или отсутствии ответа в установленный срок (по умолчанию 30 дней), арендодатель может обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды. После расторжения договора аренды в судебном порядке, если арендатор отказывается добровольно освободить помещение, собственник вправе требовать его выселения на основании решения суда.
В случае аренды жилого помещения, выселение нанимателя и других проживающих лиц осуществляется только на основании решения суда (статья 688 Гражданского кодекса РФ).
После прекращения договора аренды, если арендатор имеет задолженность, арендодатель вправе удержать имущество жильца, оставшееся на территории арендодателя. Это право основано на статье 359 Гражданского кодекса РФ.
– Может ли собственник квартиры повышать арендную плату в одностороннем порядке?
– Собственник квартиры (арендодатель) не может повышать арендную плату в одностороннем порядке.
Размер арендной платы может изменяться только по соглашению сторон договора аренды. При этом арендодатель может иметь право на одностороннее изменение арендной платы только в том случае, если такое условие прямо прописано в договоре аренды. Однако даже в этом случае есть ограничения.
Например, изменение арендной платы в одностороннем порядке возможно не чаще одного раза в год. Кроме того, арендодатель должен действовать добросовестно и разумно. Если одностороннее увеличение арендной платы непропорционально изменению средних рыночных ставок за аренду аналогичного имущества и существенно их превышает, это может быть расценено судом как злоупотребление правом.
– В каких случаях арендодатель имеет право расторгнуть договор до окончания его срока?
– Арендодатель имеет право выселить жильца до окончания срока договора найма жилого помещения в следующих случаях:
1. Невнесение платы за жилое помещение – об этом я уже рассказывал выше.
2. Разрушение или порча жилого помещения. В этом случае суд может предоставить нанимателю срок до одного года для устранения нарушений. Если нарушения не устранены, договор может быть расторгнут, а житель выселен.
3. Использование жилья не по назначению или нарушение прав соседей. Договор можно расторгнуть,если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, либо систематически нарушают права и интересы соседей.
4. Непригодность помещения для проживания или аварийное состояние. Договор также может быть расторгнут по требованию любой из сторон, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания или находится в аварийном состоянии.
Во всех случаях, кроме тех, где наниматель сам желает расторгнуть договор (с предупреждением за три месяца), расторжение договора наймодателем возможно только в судебном порядке.
– Есть ли какие-то правовые «лазейки», при которых арендатор может получить в собственность жилье арендодателя?
– В российском законодательстве нет прямых «лазеек», позволяющих арендатору автоматически получить в собственность жилье арендодателя только на основании договора аренды. Однако существуют ситуации и правовые механизмы, которые могут привести к приобретению права собственности, хотя и не являются «лазейками» в прямом смысле слова.
Возможные сценарии приобретения права собственности арендатором:
1. Договор аренды с правом выкупа. Если в договоре аренды предусмотрено условие о выкупе арендованного имущества, то по истечении срока аренды или до его истечения, при условии внесения арендатором всей обусловленной выкупной цены, жилье может перейти в собственность арендатора. Такое условие может быть установлено законом или договором.
Важно: в отношении государственного или муниципального жилья действуют специальные правила приватизации, и заключение договора аренды с условием выкупа такого имущества, как правило, противоречит закону.
2. Приватизация жилья, предоставленного по договору социального найма. Если арендатор проживает в жилом помещении по договору социального найма (а не коммерческого найма), то такое жилье может быть им приватизировано. Приватизация – это бесплатная передача в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда. Для этого необходимо заключить договор социального найма, если он еще не заключен, и затем оформить право собственности в установленном порядке. Важно также отметить, что жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, не подлежат приватизации.
3. Признание жилья бесхозяйным. Если собственник жилья отказался от права собственности на него, объявив об этом или совершив действия, свидетельствующие об устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить права на него, такое имущество может быть признано бесхозяйным. В дальнейшем такое имущество может быть приобретено в собственность. Однако этот процесс достаточно сложен.
4. Приобретательная давность. Хотя это не относится напрямую к арендатору, но теоретически, если арендатор владеет жильем как своим собственным, открыто, непрерывно и добросовестно в течение 15 лет, он может приобрести право собственности на него по приобретательной давности. Однако для этого необходимо, чтобы собственник не проявлял никаких прав на это имущество в течение всего срока. Важно отметить, что владение на основании договора аренды, как правило, не считается владением как своим собственным.
5. Признание жилья аварийным. Если жилье, занимаемое по договору социального найма, признано аварийным и подлежащим сносу, гражданам предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма. После получения нового жилья по договору социального найма, его можно приватизировать.
