«Хочу досрочно погасить ипотеку, но как это сделать без больших потерь? Имеет ли значение, когда вносить досрочный платеж?» ‒ спрашивает читатель siapress.ru Константин Ермаков.
Отвечают эксперты Циан:
Виды частично досрочного погашения ипотеки
Есть два варианта частично досрочного погашения ипотеки: сокращение срока кредита и уменьшение ежемесячного платежа. В обоих случаях сумма, внесенная с опережением графика, пойдет на уменьшение основного долга. Но вот дальнейшие расчеты с банком будут отличаться в зависимости от выбранной стратегии.
В качестве примера рассмотрим ипотеку на три млн рублей, взятую в октябре 2024 года под 21% годовых на десять лет. В январе 2025 года у заемщика появились 300 тыс. рублей, которые он хочет направить на частично досрочное погашение.
Вариант 1. Сокращение срока ипотеки
Выбрав вариант с уменьшением срока кредитования, единовременным платежом 300 тыс. рублей заемщик сократит срок выплаты на два года пять месяцев и уменьшит переплату на 1,4 млн рублей. В основном эта выгода складывается из процентов, которые не придется платить банку: ведь уменьшилось время выплат.
После досрочного погашения части кредита с уменьшением срока заемщик по-прежнему продолжает ежемесячно вносить платеж в размере почти 60 тыс. рублей.
Вариант 2. Уменьшение ежемесячного платежа
Если выбрать вариант с уменьшением суммы платежа, то срок кредита не изменится. На переплате заемщик сэкономит 403 тыс. рублей, а вот ежемесячная нагрузка уменьшится с 60 до 54 тыс. рублей.
Можно использовать и комбинированный вариант выплат, то есть чередовать сокращение срока и размера платежа. Предположим, сначала внести большой единоразовый платеж и сократить срок кредита, чтобы уменьшить переплату, а в следующий раз ‒ направить досрочное погашение на уменьшение размера ежемесячного платежа.
Какой из вариантов выбрать, зависит от нескольких факторов, но стоит помнить об особенности аннуитетной схемы расчетов: в начале выплаты такой ипотеки почти 80% ежемесячного платежа приходится на проценты и только 20% ‒ на основной долг. График платежей аннуитетной ипотеки наглядно иллюстрирует соотношение 80/20.
Почему досрочно гасить ипотеку выгоднее в начале выплат
Главное, что следует из соотношения 80/20: чем раньше заемщик начнет досрочное погашение, тем больше денег ему удастся сохранить. Итоговая переплата будет минимальной, если озаботиться этим в первые три-пять лет.
Если вернуться к нашему примеру ‒ три млн под 21% годовых на десять лет: если те же 300 тыс. рублей внести не в 2025 году, а в 2030-м, переплата уменьшится всего на 442 тыс. рублей, а срок кредита ‒ на один год против 1,4 млн и двух лет пяти месяцев при досрочном погашении в первые месяцы обслуживания кредита.
Какой вариант досрочного погашения выбрать
Казалось бы, ответ очевиден ‒ выбираем досрочное погашение с уменьшением срока и не переплачиваем банку проценты. Но в некоторых случаях важнее снизить сумму ежемесячного платежа, чтобы сократить финансовую нагрузку.
Если вы уверены в своих доходах и в их росте, имеет смысл снижать время выплаты. В противном случае лучше пожертвовать частью экономии и уменьшить регулярную долговую нагрузку.
В последние годы экономическую ситуацию нельзя назвать стабильной, и практически никто не застрахован от риска лишиться постоянного дохода. Поэтому при высоком уровне кредитной нагрузки, возможно, стоит уменьшить ежемесячный платеж до комфортного, а уже потом сокращать срок кредита. То есть использовать комбинированный вариант частично досрочного погашения, чередуя способы в удобном вам порядке.
Когда лучше вносить досрочные платежи
Вносить досрочный платеж выгоднее сразу после списания ежемесячного. Если вы сделаете это в дату регулярного платежа, досрочный платеж полностью спишется в счет суммы основного долга. На следующий месяц банк сделает перерасчет процентов уже от уменьшенного остатка долга.
Если же провести досрочное погашение перед ежемесячным платежом или через несколько дней после него, то часть денег спишут в счет погашения процентов, которые накопились за последний месяц пользования кредитом.
Если просто положить деньги на счет, с которого банк списывает ежемесячные платежи, в установленную кредитным договором дату банк заберет ежемесячную сумму, а оставшиеся средства так и будут лежать на счете.
Для досрочного погашения ипотеки нужно направить заявление в банк. Как правило, это можно сделать онлайн: через мобильное приложение или интернет-банк.