16+
Больше новостей
Больше опросов

​Спасение реального конкурентного строительного бизнеса – в отказе от массовых ЖК и переходе к массовым ИЖС

Что будет с жилищным строительством в новой экономической реальности

​Спасение реального конкурентного строительного бизнеса – в отказе от массовых ЖК и переходе к массовым ИЖС
Фото pixabay.com

В сфере жилищного строительства в России в целом и в Сургуте в частности и до начала известных событий были достаточно большие проблемы – в основном, связанные с качеством и ценообразованием. А теперь, когда наступила новая экономическая реальность, санкции, обеднение населения, рост ключевой ставки и ипотеки, подорожание стройматериалов и многие другие факторы – что будет со строительной сферой? Этот вопрос обсудили ведущие «О чем говорят» – обозреватель siapress.ru Дмитрий Щеглов и издатель газеты «Новый Город» Тарас Самборский.

Д.Щ.: Меня зовут Дмитрий Щеглов. «Это о чем говорят». Тарас Самборский также на связи. Мы продолжаем. В первом эпизоде мы поговорили про снег, про то, как он обильно падает и как его трудно чистить, он тает, создает моря в Сургуте, это всех раздражает и что с этим делать. Попробовали предложить некоторые варианты решения этой проблемы.

Сейчас поговорим про другую большую проблему для нашей страны. Она и в мирное время была такой проблемой достаточно актуальной. Сейчас, когда происходит то, что происходит, возможно, станет еще более сложной проблемы жилищного строительства. Мы все прекрасно знаем, какое жилье строилось у нас в последнее десятилетие, преимущественно это экономкласс достаточно низкого качества с точки зрения самого жилья и с точки зрения инфраструктуры.

Сейчас у нас в стране стало, во-первых, меньше денег, у людей стало меньше денег, у бизнеса стало меньше денег, при этом у нас очень большая инфляция, по году уже 16% и это далеко не предел, и у нас большая ключевая ставка, что означает, что эти всякие ипотеки, нельзя взять ипотеку под 20% и выплачивать ее, даже льготная ипотека сейчас будет составлять 10% – это только льготная, для определенного количества людей. Все пока что складывается так, что как будто бы к отрасли строительной приближается идеальный шторм.

Да, и люди, которые у нас работали на стройках, мигранты из Средней Азии, начинается потихоньку их отток, потому что новое правило обращения с валютой, новый рубль, может быть, не очень выгодным по сравнению с тем, что было до февраля 22-го года. То есть проблем, кажется, будет много. Давай поговорим, что ты видишь в этой ситуации, что я вижу, какие выходы, и что мы видим в ближайшие год-два в строительной сфере? Как, кто и что будет строить с точки зрения жилья? И как мы во всем этом деле будем жить?

Т.С.: Надо понимать одну простую вещь: стройка в России никогда не была экономикой, это была сфера политики. И ипотека в России – это фактически одна из главных скреп, на которых держится государство. Если в мире ипотека является экономическим инструментом для решения людьми своей жилищной проблемы. Это тоже тяжелая проблема. Во многих странах ипотека также дорожает, жилье становится менее доступным. Но в России это все усугубляется тем, что, повторюсь, строительная отрасль, за редчайшим исключением, может быть, в каких-то там двух-трех регионах крупнейших, и то вряд ли, это не про экономику, это про политику. И конкуренция между строительными компаниями отсутствует, то есть говорить надо не о конкуренции рыночной, а конкуренции не за потребителя, то бишь не за качество возводимого жилья, а о конкуренции за ресурс.

И в России выигрывают те застройщики, которые имеют максимальные лоббистские возможности для получения вот этого самого ресурса. А что такое ресурс? Это приобретение земельных участков, если и не совсем бесплатно, то за очень большие преференции и выгоды. Соответственно это позволяет максимизировать прибыль. А плюс она еще максимизируется за счет того, о чем ты сейчас только сказал: максимального упрощения качества продукта, которое достигается разными способами: кто-то просто строит халтуру, в которой просто опасно находиться, по Сургуту я не могу сказать, что такие есть примеры, грубо говоря, по нашему региону.

Кто-то доводит технологию строительства до такого там инженерного совершенствования, что, когда, действительно, себестоимость фантастически маленькая, и разница уходит в прибыль. Кто-то получает земельные участки бесплатно, кто-то еще каким-то образом добивается внеконкурентного преимущества, внерыночного преимущества, но, в общем и целом, стройка в России – это политика.

Поэтому вопрос ипотеки той же стоит очень остро, может быть, для тех, кто получает ипотеку. Да, они сейчас будут платить большие проценты и, скорее всего, будут платить уже не одним, а полутора поколениями за приобретенное жилье. И даже на этот счет рассматривается возможность изменения законодательства: разрешить ипотеку на два поколения и больше. Сделать такой ипотечный продукт. Соответственно, кто будет это покупать?

Поскольку стройка в России – это политика, а не экономика, покупать будут избиратели. Избирателей убедят в том, что и в нынешних условиях те предложения, которые предлагает так называемый рынок в России, он очень кризисный сейчас рынок, эти избиратели поверят властям и будут брать под любые проценты жилье, а власти будут пытаться все это как-то упаковать в красивую упаковку в виде каких-то определенных пирожков, бонусов, в виде каких-то дотаций. Расширят, скорее всего, список льготников, которые могут получить ипотеку. Как мы и видели эту тенденцию: возраст молодой семьи увеличивается, возможно, изменится каким-то образом статус «молодой семьи» или статус «малообеспеченной семьи»…

Д.Щ.: Господдержка масштабная…

Т.С.: Безусловно. А по-другому в России продать стройку невозможно. То есть вся стройка в России продается благодаря господдержке. Все массовое жилищное строительство в России осуществляется исключительно по программам господдержки, по программам льготного ипотечного кредитования, которое, опять-таки, является совместным продуктом банков и региональных властей, как правило.

Д.Щ.: Ага.

Т.С.: Других строительных продуктов в России не существует. Возможно, какие-то единичные примеры, связанные с так называемым элитным жильем. Я не очень люблю формулировку «элитное жилье», потому что оно не правильно характеризует понятие. Какая-нибудь квартирка 1-комнатная старенькая в сталинке, в центре Москвы – элитная, а хоромы где-нибудь в Печатниках – вполне себе средний класс. Тем не менее, в России, действительно, то, что в рынке покупается богатыми покупателями, то, что мы условно называем элиткой, это очень маленький сегмент по сравнению с этим массовым строительством, и то, кто является целевой группой, так называемой элитки в России.

Опять-таки, мы понимаем, кто те люди, которые платят деньги, миллионы долларов за квартиру где-нибудь в престижном проекте. Это, как правило, люди, связанные либо с властью, либо с корпорациями, то есть те, у которых есть на это определенный источник дохода. Собственно, я вижу так, что будет с качеством жилья. Если у нас стройка и в докризисное время у нас была такого качества, такого уровня, то с чего вдруг что-то должно измениться в лучшую сторону в условиях, когда экономика страны резко сжимается, стройматериалы резко дорожают, стройка дорожает, и все, что связано с этой отраслью, попадает в очень тяжелую экономическую ситуацию прямо на наших глазах. Мы уже к концу года увидим серьезные изменения в отрасли и, вообще, боюсь, как бы не встал вопрос о том, что отрасль может частично или полностью остановиться.

Д.Щ.: Стройка – это же, как велосипед: ты должен постоянно крутить педали для того, чтобы ехать. Ты должен постоянно строить новые дома для того, чтобы строить новые дома. Остановка отрасли – это, во-первых, остановка огромного количества рабочих мест и там остановка еще кучи смежников, которые поставляют им все эти стройматериалы, логистика и многое другое. Ведь стройка такая мультиплицирующая отрасль: когда она работает, означает, что работает очень много людей, если она встает, то это означает, что встает очень много людей. Поэтому, я думаю, что они, действительно, не будут, они постараются, по крайней мере, наши власти будут всеми силами стараться, чтобы эти педали крутились хоть на какой-нибудь скорости, пусть даже минимальной, чтобы ехать дальше.

Т.С.: Я с тобой соглашусь. Но стройка – это не только велосипед, стройка – это и в определенном смысле финансовая пирамида. Мы понимаем, что финансовыми пирамидами являются очень многие крупные элементы экономики. Пока идет подпитка, они живут. Как только на каком-то звене происходит сбой, она рушится. То же можно сказать про банковскую систему: забери сейчас вклады там в любом банке, он рухнет. И стройка в этом плане ничем не отличается от подобной модели. И здесь я вижу как раз риск, в отличие от тебя.

Я считаю, что у любой пирамиды обрушение, выпадение любого из звеньев – это риск очень высокий, этот риск поймать, как правило, трудно, и мы видим в строительной отрасли даже в то же спокойное мирное не кризисное время, как рушатся строительные компании только потому, что у них где-то там поломалась логистика, и они не могут выполнить свои обязательства перед дольщиками, перед поставщиками, партнерами и так далее и тому подобное. Но именно потому, что такая массовая стройка, которая наблюдается в России, – это велосипед или пирамида, как угодно назови, усилия государства по спасению отрасли будут стоить государству дороже, чем, если бы структура строительной отрасли была иной или если бы не было такого тяжелого экономического кризиса, тем более, если бы не было двух этих факторов.

А сейчас усилия российского государства по поддержанию строительной индустрии должны интенсифицироваться в несколько раз. Найдет ли государство для этого ресурсов, я не представляю. Возможно, спасение еще в том, что стройка – это не экономика, это политика и ради этого будут направлены какие-то серьезные усилия. Но я бы видел выход в спасении строительной индустрии и в помощи рядовым гражданам в развитии индивидуального жилищного строительства. Значит, может быть, нынешний кризис как раз надоумит наши власти на то, что надо радикально поменять подход к строительной сфере. Там какие-то короткие заявления уже ведь делаются: давайте там будем снижать все регламенты по высотности, по плотности и так далее и тому подобное. Рано или поздно, мне кажется, объективно власти к этому придут, потому что в нынешней модели, даже если она встанет, не будет ничьего коррупционного интереса, это понятно. Если такая стройка встает, этот коррупционный интерес прекращается естественным порядком. Это, видимо, мало кому интересно.

Что такое индивидуальное жилищное строительство? Во-первых, оно должно строиться только в рамках комплексного развития территории, разработанных генпланов, никаких хаосов, никаких самостроев, никаких сумасшествий с использованием каких-то не подходящих под генплан проектов или строительных технологий. Условно говоря, власть выделяет несколько земельных участков под ИЖС. О, я слышу сейчас ор, что, мол, ой, ведь у нас же нет сейчас земли. В России никогда нет земли, нам ее вечно не хватает, мы только тем и занимаемся, что увеличиваем наши земли, а как построить людям индивидуальный поселок, так у нас земли нет.

Давайте представим, что у нас появляются каким-то фантастическим образом земля, в частности, в Сургуте или Сургутском районе, в нашей агломерации. И вот власть выделяет несколько разработанных участков с нормальными стандартами, не вот эта теснота, как в 37-м мкрн, например, а нормальный участок, в котором проработана подводка коммуникаций, это всегда на затратах власти, а не на инвесторе лежит, чтобы вы просто понимали, туда уже подведена дорога, и этот земельный участок уже сформирован, как муниципальная часть, то есть там работают муниципальные службы, отвоз мусора, туда ездит какой-то общественный транспорт. Условно говоря, мы видим границу этого поселка, мы видим дорожки к каждому участку, они уже заасфальтированы, они уже с бордюрным камнем, там уже даже в каких-то местах сделано благоустройство.

А дальше либо девелопер, либо люди сами, нанимая своих отдельных подрядчиков, строят свои дома исключительно в той архитектурной, средовой и прочей концепции, которую власти по данному поселку утвердили. Что это дает? Это дает уход от монопольной структуры стройки, когда гигантские мегазастройщики колотят микрорайоны, целые города там строят, как бы массовое жилье. Нет. Это дает развитие малому и мелкому предпринимательству.

Что такое, построить дом в 150 квадратов. Это какая-то компания, в которой на этом объекте трудятся от 5 до 10 человек. В течение года она возводит дом. Она зарабатывает деньги, дает еще работу десяткам подрядчиков. И представьте себе, как можно поднять этот реальный сектор экономики мелкого и малого предпринимательства только на индивидуальном жилищном строительстве.

Совсем не обязательно, что в такой рынок не войдет крупный игрок. Пускай он входит. Но дело в том, что строительство каждого индивидуального дома – это именно индивидуальный проект. Даже если застройщик-гигант как-то узурпировал этот рынок, что трудно будет сделать, но, допустим, он это сделал, он вынужден будет отдавать совершенно по другой структуре заказов, по другой структуре подрядных взаимоотношений свои подряды и субподряды множеству мелких компаний и бизнесов, нежели он это делает, когда строит большой жилищный комплекс и не один в течение года. Это просто другие потоки, другие взаимоотношения, другие коммуникации экономические, социальные, финансовые, это другие цены и это другой результат для конечного потребителя, более, кстати говоря, дешевый, потому что ИЖС во всем мире обходится потребителю дешевле, чем покупка квартиры.

Вообще, есть определенные формулы, которые позволяют сравнивать, как индекс Бигмака есть во всем мире, стоимость дома, стоимость квартиры, и сравнивают. Таким образом, как-то определяется уровень развития экономики, сроки в данном регионе. Вот как бы виделось найти выход из нынешней ситуации со строительством.

Д.Щ.: Что ж, мы попробуем еще строителей каких-нибудь наших попросить рассказать их видение этого дела. Пока те, кого я спрашивал, не очень соглашаются, потому что говорят, что пока еще не понимают всех масштабов событий и последствий. Так что, я думаю, мы в любом случае к этой теме будем возвращаться и обязательно выпустим у нас интервью с экспертами из отрасли по этому поводу. А сейчас будем заканчивать. Подписывайтесь на наш YouTube-канал, на наш telegram-канал, читайте нас на siapress.ru. И до новых встреч через неделю, снова поговорим! До свидания!

Т.С.: Спасибо всем! Всем пока!



23 апреля в 09:17, просмотров: 1988, комментариев: 0



Топ 10

  1. «Человечество научилось бороться с гриппом при помощи вакцинации, то же самое будет с коронавирусом» 815
  2. Лужайки кончились 760
  3. ​Синоптики: Холодный ветер с дождем усилится стократно 738
  4. В Сургуте водитель Mitsubishi сбила 9-летнего велосипедиста 671
  5. ​Скверик 30х30 метров – это хорошо, но выносить на голосование жителей большого города надо большие проекты 605
  6. Сотрудницу Роспотребнадзора в ХМАО задержали по подозрению в получении взятки 553
  7. Куда сходить в Сургуте на выходных 28-29 мая? // АФИША 530
  8. Нижневартовск лидирует в ХМАО по числу новых заболевших ковидом 530
  9. ​В УТС приступили к работам по асфальтированию 509
  10. Большинство сургутян проголосовали за благоустройство парка «За Саймой» 433
  1. «Вечная проблема – как привлечь местных жителей к решению городских вопросов, чтобы они чувствовали здесь свою увлеченность» 3373
  2. ​НГДУ, готовься! В Сургуте начнут отключать горячую воду 3031
  3. «Антивозрастные крема эффективны, но они не могут заменить похода к косметологу» 3021
  4. ​Югорчанам пообещали аномальную жару 2723
  5. Чиновница из Югорска обвиняется в слежке за предпринимателем 2591
  6. ​Инсайд: Лариса Белоцерковцева покинула перинатальный центр 2414
  7. ​«Забег.РФ» не обойдет и Сургут 1984
  8. В Сургуте производят уникальные биодесерты для людей с аллергией на глютен и лактозу — это часть большого бренда «Сделано в Югре!» 1776
  9. В Сургуте построят новый ж/д вокзал на месте старого 1747
  10. ​Юлия Меньшова удивилась кухням сургутян 1701
  1. Имя им — легион 9167
  2. «Люди, у которых кто-то из близких страдал расстройством пищевого поведения, имеют риск заболеть выше в 10 раз» 8024
  3. «По статистике, самые частые пациентки – 55 лет, но рак молодеет. Самой юной пациентке, прошедшей наше отделение – 21 год» 5598
  4. В Нижневартовске ночью загорелся военкомат - на месте нашли «коктейли Молотова» 5461
  5. ​Остановить вечный двигатель 5233
  6. ​Ледоход в Сургуте начался 4704
  7. ​Из адидаса в абибас 4316
  8. ​Арктика: вахта человеческих судеб 4281
  9. ​В смертельном ДТП в Югре погибли два человека 3726
  10. «Вечная проблема – как привлечь местных жителей к решению городских вопросов, чтобы они чувствовали здесь свою увлеченность» 3373