Падение ключевой ставки, рост разницы между ценами на новостройки и «вторичку», стабилизация арендных ставок − рынок недвижимости в Сургуте показывает признаки постепенного оживления. Разбираемся, как изменились цены за год и чего ждать в ближайшие месяцы.
Вторичка оттаивает
Снижение ключевой ставки до 18% уже стало одним из самых обсуждаемых экономических событий августа, особенно на фоне затяжного периода высоких процентных ставок. Решение Центробанка в первую очередь отразится на рынке вторичной недвижимости, заявил siapress.ru руководитель сургутского филиала «Этажей» Константин Сыпко. По его словам, в этом сегменте за последние 20 месяцев накопился значительный отложенный спрос − многие покупатели ждали, когда ипотека станет более доступной.
«Мы ожидаем определенное оживление рынка. Во-первых, само по себе рекордное снижение ключевой ставки ‒ это уже значимый сигнал. Да, ставка пока остается высокой, 18%, и ожидать резкого роста числа сделок по стандартной ипотеке, возможно, преждевременно. Но важно другое ‒ снижение ключевой ставки ведет к снижению ставок по вкладам. Это высвобождает денежные средства населения, часть которых, скорее всего, будет направлена на первоначальные взносы при покупке недвижимости», − отметил эксперт.
Кроме того, активизация спроса на вторичном рынке создает предпосылки для оживления и на первичном рынке, подчеркнул Сыпко.
«Продажа вторичного жилья часто является источником первоначального взноса при покупке квартиры в новостройке, особенно в рамках льготных ипотечных программ. Таким образом, позитивная динамика в сегменте вторичной недвижимости потенциально приведет к росту спроса и на первичном рынке», − добавил он.
Несмотря на то, что ключевая ставка все еще остается высокой, она уже стала сигналом для банков. Некоторые крупные игроки − Сбербанк, Альфа-Банк, Уралсиб, Абсолют Банк − уже объявили о снижении ипотечных ставок. Сейчас самая выгодная базовая ставка − 19,99%, средняя по одобрениям − 20,7%.
Вместе с тем рынок новостроек не так чувствителен к ключевой ставке, поскольку здесь действуют программы с господдержкой. Самая популярная из них − «Семейная ипотека» − остается на уровне 6%. Некоторые застройщики предлагают субсидированные ставки до 3,5%, но это не связано напрямую с последними изменениями от Центробанка.
Сургут в цифрах: что произошло за год с ценами
Согласно данным Restate.ru, с августа 2024 года по август 2025-го средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Сургута снизилась с 138 800 до 83 600 рублей, то есть почти на 40%. Это почти минус 55 тысяч рублей за м². Причем снижение шло стремительно в конце 2024 и начале 2025 года, но с весны рынок стабилизировался.
В то же время в новостройках цена выросла с 165 200 до 178 000 рублей за м² − на 7,7% за год.
Разрыв между вторичкой и новостройками за год увеличился почти в четыре раза:
- в августе 2024 он составлял около 26 тысяч рублей на м²,
- в августе 2025 − уже более 94 тысяч рублей на м².
Для квартиры площадью 60 м² это означает разницу более чем в 5,6 миллиона рублей.
Льготная ипотека разогнала цены на жилье?
Резкий рост цен на квартиры в последние годы объясняется не столько ключевой ставкой Центробанка, сколько действием льготной ипотеки. Об этом заявил директор департамента денежно-кредитной политики Банка России Андрей Ганган в интервью «Российской газете».
«Квартиры сильно подорожали именно после запуска массовой льготной ипотеки. Во время пандемии льготы должны были поддержать просевший спрос, но с 2021 года массовая безадресная программа привела к избыточному спросу, разгону цен и снижению доступности жилья. Именно поэтому мы настаивали на ее завершении, чтобы помощь государства в покупке жилья была исключительно адресной», − подчеркнул Ганган.
Глава департамента заявил: чтобы жилье стало действительно доступнее, необходимо удерживать низкую инфляцию и добиваться роста реальных доходов населения.
«Высокие цены на жилье − это еще одна причина, почему нам необходима низкая инфляция. Она в том числе будет проявляться в ценах на продукцию производителей стройматериалов и строителей. И если повышение доходов людей будет опережать рост цен на недвижимость, то жилье будет становиться более доступным. К тому же по мере снижения инфляции и ключевой ставки будут улучшаться и условия рыночной ипотеки. Когда в 2017-2019 годах инфляция была близка к нашей цели 4%, ставки по ипотеке без всяких льготных программ были 8-9%, но ажиотажа среди покупателей квартир не наблюдалось, и цены на жилье росли умеренно», − заявил он.
Сургутяне не торопятся продавать
На рынок влияет и экономическое поведение собственников. Многие вместо продажи стали сдавать квартиры − особенно на фоне высокой ставки по ипотеке, делающей сделки менее выгодными, дополнила руководитель отдела аренды сургутского филиала компании «Этажи» Валерия Сотник.
«Сургут − город миграционный. У нас одновременно фиксируется как большой приток, так и значительный отток населения. В этом году многие собственники, уезжая в другие регионы, предпочли не продавать квартиры, а сдавать их в аренду. Причины разные: невозможность выгодно продать из-за высоких ипотечных ставок или желание сохранить жилье на случай возвращения. Это, безусловно, увеличивает предложение на рынке», − рассказала она.
По ее словам, средняя стоимость аренды в Сургуте колеблется:
- студии − от 20 до 30 тысяч рублей,
- однокомнатные − от 25 до 40 тысяч,
- двухкомнатные − от 28 до 60 тысяч,
- трех- и четырехкомнатные − от 32 до 120 тысяч,
- загородные дома − от 30-32 до 250 тысяч рублей.
При этом, есть и исключения: в элитных ЖК можно встретить однокомнатные квартиры по цене 50-60 тысяч.
«Если сравнивать с прошлым годом, то цены на квартиры среднего сегмента практически не изменились: например, однокомнатная квартира на улице Ленина в 2024 году сдавалась за 35 тысяч рублей плюс коммуналка и сейчас стоит столько же. Но более бюджетные варианты – студии и небольшие «однушки», которые раньше сдавались за 20-23 тысячи, – в среднем подорожали примерно на 10%», − разъяснила Сотник.
Как отмечает эксперт, в ближайшее время дефицитными станут квартиры с хорошим ремонтом и в развитых районах города, что приведет к небольшому росту их стоимости.
В целом, по мнению экспертов, в ближайшие 6-12 месяцев в Сургуте сохранится плавная стабилизация рынка. Спрос будет расти, если продолжится снижение ключевой ставки, а банки будут оперативно адаптировать условия по ипотеке.
Поэтому вся эта аналитика о недвижимости в Сургуте вызывает скептицизм. Статья показывает скорее ожидания, нежели реальность. К примеру по сдаче в аренду жилья. Цифры отражают скорее ожидания обывателей-арендаторов, нежели реальную сдачу жилья в аренду с короткой экспозицией к примеру в течение месяца. А что делать владельцам вторички, у которых цена ожидания с 138 тысяч за квадрат снизилась до 83 тысяч рублей за м2 то есть почти на 40%? А что делать покупателям первички где стоимость квадрата растёт? Откладывать покупку первички и продажу вторички до лучших времён? А тем временем живые деньги, вложенные на депозит в банках под 20% в наше санкционное время это лучший вариант избавиться от вторички и хоть как-то заработать на недвижимости. Надо продавать и избавляться от вторички. Она стареет. Так мне почему-то кажется.