Покупка квартиры в ипотеку – процесс не самый быстрый и включает множество этапов: от выбора объекта до регистрации права собственности. Чтобы избежать неожиданностей, лучше заранее разобраться, какие документы потребуются, что проверяет банк, как рассчитываются пошлины и как правильно оформить сделку. О каждом шаге подробно рассказали эксперты Циан.
Шаг 1. Поиск жилья
После одобрения заявки становится ясно, какими средствами вы располагаете. Определены размер кредита, процентная ставка, срок и сумма ежемесячного платежа. Сложив одобренную сумму, личные накопления и положенные субсидии (например, маткапитал), можно переходить к выбору недвижимости.
Важно уточнить у банка требования к жилью – например, кредит могут не выдать на дом за пределами 50 км от города или на квартиру в доме с деревянными перекрытиями.
Срок действия одобрения – обычно от 3 до 6 месяцев. За это время необходимо подобрать объект и оформить сделку.
Лайфхак: на просмотрах делайте фото и записи: какой вид, шумно ли, состояние балкона и кухни. После нескольких объектов все начинает путаться, записи помогут вспомнить детали.
Не стоит удалять альтернативные варианты сразу – если выбранная квартира «не пройдет» по документам, придется искать снова.
Шаг 2. Оценка жилья
До полного погашения ипотеки жилье находится в залоге у банка. Чтобы понимать его реальную стоимость, проводится оценка.
Оценку должны проводить аккредитованные специалисты. Можно найти оценщика самому, но в этом случае банк будет проверять его отчет 2-4 недели или потребует документы для аккредитации, что тоже займет время.
Отчет включает техпараметры и состояние объекта, его стоимость. Срок действия отчета – до 6 месяцев, но банк может установить и другой срок.
Для покупателя оценка тоже полезна – можно выявить недостатки, которые не бросаются в глаза обычному человеку.
Важно. При покупке новостройки оценка на сделке не требуется: нельзя оценить то, чего еще нет. Документ необходимо будет представить в банк после оформления квартиры в собственность.
Стоимость в отчете должна быть не ниже цены в договоре. Иначе банк может потребовать досрочный возврат части кредита или изменить условия.
Шаг 3. Проверка объекта и сбор документов
Чтобы сделка прошла без проблем, нужно проверить и недвижимость, и продавца.
Для вторичного жилья
Проверьте наличие у продавца:
– Выписки из ЕГРН.
– Правоустанавливающих документов (договор купли-продажи, дарения, наследство и пр.), а также справки о погашении кредита, если он был.
– Выписки из домовой книги или формы 9 и 12 – кто зарегистрирован, кто временно выписан.
– Справки об отсутствии долгов за коммуналку.
Если какие-то документы отсутствуют или их не показывают – стоит насторожиться.
Выписка из ЕГРН покажет, как часто менялся владелец. Частая смена – возможный риск.
Если в семье продавца есть дети, но в документах они не указаны, стоит проверить, не использовался ли маткапитал. Если он был применен, а доли не выделены – сделку могут оспорить.
От самого продавца понадобятся:
– Паспорт.
– Копия свидетельства о браке или справка об отсутствии брака.
– Нотариальное согласие супруга (если недвижимость была куплена в браке).
– Справки из психо- и наркодиспансера.
При покупке новостройки
Нужно проверить девелопера: завершенные объекты, отзывы, лицензии. Документы о строительстве должны быть размещены на сайте наш.дом.рф.
Наличие аккредитации девелопера у банка – плюс в пользу застройщика. Это значит, что документы проверены, а объект может участвовать в льготных программах.
Шаг 4. Страховка
Обязательной является только страховка объекта недвижимости (если не указано иное в договоре ипотеки). Без нее банк не выдаст кредит.
Страхование жизни и трудоспособности – добровольное. Но если отказаться, банк, скорее всего, повысит ставку.
С 1 сентября 2023 года страховки можно оформлять не только в аккредитованной банком компании, но и в другой с рейтингом «А–» и выше, если условия соответствуют.
Также можно оформить титульную страховку (на случай утраты права собственности из-за мошенничества и других причин).
Шаг 5. Оформление ипотеки и сделка
После всех подготовок подписываются кредитный договор и документы на сделку.
Стороны сделки совместно с ипотечным менеджером согласовывают дату визита в банк для оформления кредита. В назначенный день необходимо личное присутствие всех продавцов и покупателей жилья.
Потребуется предоставить оригиналы паспортов всех участников сделки, правоустанавливающие документы на недвижимость, а также дополнительные справки и выписки. Вся процедура подписания документов и оформления сделки обычно занимает несколько часов.
Многие банки переходят на электронный формат проведения сделок с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП). Благодаря этому значительно снижается объем бумажной работы – все документы загружаются в систему в цифровом виде и становятся доступны для всех участников сделки. Такой подход повышает безопасность операций и избавляет от необходимости лично обращаться в Росреестр: передача данных для регистрации собственности осуществляется банком напрямую через собственные каналы. Кроме того, за согласие на электронное оформление некоторые банки предлагают скидку 0,1-0,2 процентного пункта к ставке по ипотеке.
При оформлении сделки с использованием ипотечного кредита наличные, как правило, не используются. Заемщик вносит первоначальный взнос в банк-кредитор, а затем продавец получает средства одним из следующих способов.
Через депозитную ячейку – ее оформляют покупатель-заемщик и продавец. Продавец забирает деньги после регистрации договора в Росреестре.
Через аккредитив – это специальный счет, аналог виртуальной банковской ячейки. Средства переводятся продавцу после выполнения условий договора купли-продажи, обычно – после регистрации права собственности.
При покупке жилья в новостройке применяется эскроу-счет. Его открывают заранее – после подписания договора долевого участия или в день получения ипотеки. На счет поступают кредитные средства и деньги заемщика, но застройщик сможет получить их только после ввода объекта в эксплуатацию. До этого момента средства находятся в банке.
Если сделка отменяется или не завершается, первоначальный взнос возвращается заемщику.
Нотариальное оформление сделки обязательно требуется, если:
– есть несовершеннолетние или ограниченно дееспособные собственники.
– недвижимость оформлена в долевую собственность и продается частично или супруги оформляют покупку в долевую собственность;
– жилье продается по договору ренты.
Без нотариуса Росреестр может отказать в регистрации, а банк – в выдаче кредита.
По желанию сторон заемщик и продавец могут добровольно привлечь нотариуса для сопровождения сделки. Нотариус подготавливает документы, проверяет юридический статус недвижимости, следит за соблюдением прав третьих лиц и удостоверяет подписи участников. Также он вправе передать документы в Росреестр для регистрации права собственности и провести расчеты через свой счет.
Шаг 6. Заплатить пошлины
С 1 января 2025 года для физических лиц установлен следующий размер государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности при сделках с жильем (купля-продажа, дарение, мена, рента):
– 4 000 рублей,
если стоимость недвижимости не превышает 20 млн рублей;
– 0,02% от кадастровой стоимости, но не более 500 000 рублей, если объект стоит
дороже 20 млн рублей.
Как правило, госпошлину при сделках с недвижимостью оплачивает покупатель. При покупке жилья в долевую собственность сумма делится между совладельцами поровну.
Пример. Супруги приобрели квартиру в долевую собственность. Госпошлина составит 4 000 рублей – по 2 000 рублей от каждого.
При покупке квартиры в новостройке за регистрацию договора долевого участия заемщику нужно оплатить госпошлину в размере 700 рублей. После завершения строительства, при регистрации права собственности на жилье, уплачивается еще 4 000 рублей.
Оплатить пошлину можно через портал «Госуслуги», по QR-коду в мобильном приложении банка, через банкомат или в отделении.
Шаг 7. Регистрация закладной
После подписания кредитного договора и передачи документов на государственную регистрацию банк оформляет закладную на объект, выступающий залогом. Этот документ затем проходит регистрацию в государственных органах. Сейчас закладные преимущественно оформляют в электронном виде.
Если приобретается жилье в новостройке, закладную составляют после ввода дома в эксплуатацию и оформления права собственности.
Важно. При оформлении ипотеки в силу закона – когда жилье покупается в кредит и становится залогом – государственная пошлина за регистрацию ипотеки не взимается.
После полного погашения кредита собственнику необходимо снять обременение, то есть вывести объект из залога.
Шаг 8. Прописка
После регистрации права собственности на жилье владелец может оформить в нем постоянную регистрацию – то есть прописаться.
Для этого можно обратиться в паспортный стол по месту расположения недвижимости или воспользоваться услугами МФЦ. В некоторых регионах подать заявление также можно через портал «Госуслуги».
Понадобятся следующие документы: паспорт и подтверждение права собственности на жилье.
Почему могут отказать в ипотеке после одобрения
Иногда банк отзывает ранее одобренную ипотечную заявку уже на стадии подготовки к подписанию документов.
Возможные причины срыва сделки:
1.Резкие изменения в экономике или политике, приведшие к росту ключевой ставки Банка России.
2.Существенное ухудшение финансового положения заемщика. Например, из-за потери работы или снижения дохода.
3.Заемщик оформил новый кредит или допустил просрочку по существующим обязательствам.
4.В предоставленных документах выявлены ошибки или недостоверные сведения.
5.Против заемщика начато исполнительное производство или возбуждено уголовное дело.
Если банк отказал в кредите, рекомендуется устранить причину отказа и попытаться подать заявку в другой банк. При повторной попытке в том же учреждении лучше подождать несколько месяцев.