С 4 августа 2026 года в России изменились правила строительства в зонах затопления и подтопления. Теперь просто предусмотреть в проекте будущую защиту от воды недостаточно: сначала территорию нужно защитить, затем изменить границы зоны затопления и только после этого приступать к строительству. Что будет с уже начатыми проектами, как новые требования повлияют на КРТ, частные дома, дачи и коммерческие объекты и что делать владельцам участков у воды. Об этом СИА-ПРЕСС рассказала руководитель частной юридической практики, эксперт в области земельного права Ирина Карпычева.
Что изменилось в законе
– Что теперь изменилось в законе? Раньше в зоне подтопления еще можно было строить при условии защиты территории, а теперь уже нельзя?
– 4 августа 2026 года в России вступил в силу Федеральный закон № 301-ФЗ, который кардинально меняет правила игры для всех, кто планирует строительство в зонах затопления и подтопления. Если раньше можно было построить дом у реки, «пообещав» в проекте инженерную защиту, то теперь такая схема больше не работает.
Раньше статья 67.1 Водного кодекса РФ запрещала строить в зонах затопления только объекты, не обеспеченные сооружениями инженерной защиты. Это позволяло застройщикам указывать в проекте «планируемые защитные мероприятия» и получать разрешение.
Теперь все иначе. В той же статье появился прямой и безусловный запрет. Строить в границах зон затопления и подтопления теперь нельзя вообще. Исключение ‒ только сами сооружения инженерной защиты: дамбы, берегоукрепления, другие подобные объекты. Кроме того, введен отдельный запрет на освоение территорий в целях строительства. То есть нельзя даже начать подготовку участка, если она не связана с инженерной защитой.
Но это не значит, что строить у воды теперь невозможно. Закон сохранил механизм, который позволяет вернуть такую возможность, но путь стал сложнее и дороже.
– То есть сначала нужно защитить территорию от воды, потом убрать ее из зоны подтопления, и только после этого строить?
‒ Логика теперь такая: сначала ‒ инженерная защита территории, потом ‒ изменение границ зоны, и только после этого ‒ строительство. Выглядит это так. Сначала нужно запросить актуальную выписку из ЕГРН и убедиться, что участок действительно находится в зоне затопления или подтопления. Затем разработать и реализовать инженерную защиту. Часть 4 статьи 67.1 ВК РФ прямо называет, что к ней относится: искусственное повышение поверхности территории, устройство свайных фундаментов, строительство дамб и другие технические решения. После этого необходимо пройти процедуру изменения границ зоны затопления через региональные органы власти и Росводресурсы. И только после этого можно подавать уведомление о строительстве.
– Кого новые правила затронут в первую очередь?
– Владельцев участков, которые только планируют стройку. Им придется закладывать дополнительные расходы и время на «юридическую чистку» территории. Застройщиков проектов КРТ ‒ новые ограничения уже заставляют власти пересматривать перспективы комплексной застройки из-за новых ограничений. Покупателей квартир и участков у воды ‒ теперь при покупке обязательно нужно проверять, есть ли зона затопления.
– Если строительство объекта уже началось до 4 августа и на него было получено разрешение по старым правилам, можно ли его спокойно достроить или работы могут остановить из-за нового запрета?
– Здесь есть два важных момента.
Первый: закон не имеет обратной силы. Если разрешение на строительство получено до 4 августа 2026 года и строительство уже ведется, это разрешение не аннулируется автоматически.
Второй: риски все равно есть. На практике органы местного самоуправления и надзора могут начать трактовать новый закон как прямое указание на недопустимость строительства в зоне затопления, даже если разрешение уже есть.
Пока мы ждем, по какому пути пойдет практика в переходный период. Возможно, подзаконными актами нам дадут какое-то время на завершение уже начатого строительства. Может быть, появятся разъяснения от Росреестра или других ведомств. Огромные территории стали фактически непригодными для строительства. Не исключено, что произойдет перераспределение финансирования и централизованно начнут строиться защитные сооружения.
Что будет с городской застройкой и проектами девелоперов
– Могут ли новые правила ударить по проектам КРТ, если часть территории попадает в такую зону?
– На практике ситуация будет решаться индивидуально. Если в зону попадает небольшая часть территории, есть два варианта. Первый ‒ исключить эту часть из проекта КРТ. Второй ‒ разработать инженерную защиту именно для этой зоны, вывести ее из-под ограничений и потом строить.
– Насколько новые правила могут изменить экономику таких проектов, как КРТ? Может ли необходимость сначала строить инженерную защиту сделать некоторые территории просто невыгодными для застройщика?
– Новые правила серьезно меняют экономику прибрежных проектов. Раньше инженерную защиту можно было «пообещать» и строить, а затраты на нее распределять на весь срок реализации проекта. Теперь защиту нужно строить до начала строительства, а значит, деньги нужно найти сразу.
Кроме того, процедура вывода участка из зоны затопления ‒ сложная и дорогая. Она требует гидрологических расчетов, проектирования, строительства защитных сооружений, а затем прохождения административных процедур через региональные органы и Росводресурсы. Это замораживает капитал. Для крупных проектов это может быть критично.
Так что я ожидаю, что новые правила приведут к пересмотру многих проектов. Пока рано ставить крест на прибрежных участках. Полностью строительство у воды не остановится ‒ просто станет дороже и сложнее.
Частные дома, дачи и коммерческие объекты
– А что с домами, которые уже построены в таких зонах? Для их жителей новый закон что-то меняет?
–Здесь закон не имеет обратной силы. Если дом построен и зарегистрирован до 4 августа 2026 года, он не подлежит сносу автоматически. Право собственности сохраняется. Главный риск ‒ для тех, кто только планирует стройку или уже начал строить, но еще не зарегистрировал дом. Им придется действовать по новой, более сложной процедуре.
– Если на участке в зоне затопления уже стоит старый частный или дачный дом, можно ли его реконструировать, расширить или построить новый взамен старого?
– Если дом уже зарегистрирован и существует до вступления закона в силу, он не подлежит сносу автоматически. Но реконструкция ‒ это изменение параметров объекта (например, увеличение площади, надстройка этажа), а значит, на нее также будет распространяться запрет.
Единственный легальный путь ‒ вывести участок из зоны затопления, создав через инженерную защиту, а потом строить. Но это дорого и долго.
– Одинаково ли новый запрет работает для частного дома, дачи и коммерческого объекта?
– Да, одинаково. Закон не различает объекты по назначению.
Поэтому если у вас участок в зоне затопления, вы не можете построить ни магазин, ни склад, ни кафе, ни частный дом. Исключение ‒ только сами сооружения инженерной защиты.
Что делать владельцам и покупателям участков
‒ Что делать, если участок в зоне затопления уже куплен, а стройка еще не началась?
– Если у вас на руках уведомление о соответствии, полученное по старому закону, это еще не гарантия. Перед началом строительства лучше получить профессиональное юридическое заключение. Возможно, единственный легальный способ ‒ сначала вывести участок из зоны через инженерную защиту.
С 1 января 2027 года вступает в силу новая методика оценки вреда от негативного воздействия вод. Именно она, вероятно, станет главным инструментом для определения того, достаточно ли выполненных мероприятий по инженерной защите.
– Человек увидел в выписке ЕГРН, что участок находится в зоне затопления. Что ему делать дальше и к кому обращаться, если он все-таки хочет построить дом?
– Дальше алгоритм такой:
1. Получить координаты наложения: понять, полностью ли участок в зоне или только его часть.
2. Заказать инженерно-гидрологическое заключение: оценить, можно ли технически защитить участок.
3. Если защита возможна ‒ разработать проект инженерной защиты, выполнить ее и зафиксировать результаты.
4. Обратиться в региональный орган власти с заявлением об изменении границ зоны затопления.
5. После внесения изменений в ЕГРН ‒ подавать уведомление о строительстве.
Главный принцип: сначала защита территории, потом строительство.
