С 1 апреля 2026 года российские банки начнут выдавать ипотеку по новым правилам. Теперь кредитные организации будут более тщательно проверять доходы заемщиков и ограничат использование неофициальных источников заработка. В результате получить одобрение станет сложнее, а требования к клиентам ‒ выше.
Какие доходы учтут, а какие ‒ нет?
Главное изменение касается подхода к подтверждению доходов. Банки и микрофинансовые организации переходят на более точную и строгую оценку платежеспособности клиентов, говорится на сайте ЦБ РФ.
«В частности, в соответствии с Указанием Банка России № 7286-У с 1 апреля выписки по счетам можно использовать только для подтверждения зарплаты, пенсии, социальных выплат и доходов от сдачи недвижимости в аренду. Иные поступления на счет надо будет подтверждать дополнительными документами. Например, заемщик может предоставить справку о получении дохода по вкладам или ценным бумагам», ‒ указали в сообщении.
Еще одно важное изменение ‒ пересмотр подхода к зарплатным клиентам. Ранее банки могли использовать внутренние модели и учитывать дополнительные доходы, ориентируясь, например, на расходы человека. С 1 апреля такие модели больше не будут приниматься регулятором.
«Модели, которые были одобрены до этой даты, банки смогут применять в течение одного года с момента их одобрения. После этого, чтобы учитывать другие источники дохода зарплатного клиента, кредиторам нужно будет получить от него подтверждающие документы», ‒ добавил Банк России.
Отдельные правила вводятся для индивидуальных предпринимателей. Они больше не смогут подтверждать доходы документами, которые оформляют сами себе. Основными документами станут налоговые декларации и учет доходов и расходов.
Также постепенно будет сворачиваться упрощенная схема, когда заемщик просто указывает доход в анкете без подтверждений. Уже с июля 2026 года к таким данным начнут применять дополнительное снижение, а с 2027 года планируется полностью перейти только на подтвержденные доходы.
Как новые правила оценивают в Сургуте?
Сургутские специалисты рынка недвижимости отмечают: изменения с 1 апреля ‒ это не формальность, а реальное ужесточение подходов к выдаче ипотечных кредитов.
«Банки стараются снизить риски невозврата кредита и получить максимально полную финансовую картину клиента. Изменения с 1 апреля означают одно: ипотека стала более строгим продуктом. Но это не делает ее недоступной ‒ просто теперь важна аккуратность, прозрачность и хорошая подготовка», ‒ рассказал корреспонденту СИА-ПРЕСС директор филиала компании «Этажи» Константин Сыпко.
По словам руководителя ипотечного департамента компании Лилии Петуховой, новые правила напрямую повлияют на процесс оформления заявок. Банки могут запрашивать больше документов и дополнительных сведений для принятия решения, а сами сроки рассмотрения заявок могут увеличиться из-за более тщательной проверки.
Она подчеркивает, что одновременно повышаются требования к заемщикам: «Важно корректно предоставить все данные с первого раза. Чем точнее и полнее будет подготовлен пакет документов, тем быстрее вы получите одобрение».
Что говорят другие эксперты?
Эксперты считают, что новые правила не обязательно приведут только к прямым отказам. В ряде случаев банки могут пойти по более мягкому, но все равно чувствительному для клиента сценарию: одобрить ипотеку на меньшую сумму, увеличить первоначальный взнос или предложить привлечь созаемщика, поделился генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса Федор Выломов в разговоре с Циан.Журнал.
Отдельные вопросы вызывает и новая система сравнения доходов с данными Росстата. По мнению экспертов, она может спорно работать в случаях с редкими и высокооплачиваемыми специальностями, где официальный доход конкретного человека заметно выше среднерыночного.
«А что, если зарплата узкого специалиста ‒ за 300 тысяч рублей, а средняя величина по Росстату ‒ в районе 150 тысяч рублей? Как себе представляют в ведомствах и банках диалог с заемщиком из серии «мы посмотрели зарплату по рынку, ваша прилично выше и поэтому мы дадим деньги только по рыночным данным»? В результате получается какой-то сюр. И то же самое ‒ наоборот, тогда ситуация будет совсем странной», ‒ отметил финансовый эксперт, автор телеграм-канала «Экономизм» Алексей Кричевский.
Именно поэтому сильнее всего изменения могут затронуть не только заемщиков с неофициальными доходами, но и тех, чьи реальные подтвержденные заработки выбиваются из усредненной статистики.
Общий итог
В целом изменения укладываются в политику Центробанка по снижению рисков на рынке кредитования. Банки переходят к более консервативной модели оценки клиентов, а сами заемщики должны будут тщательнее готовиться к подаче заявки.
Ипотека не исчезает, но становится более требовательной: теперь ключевую роль играют официальные доходы, прозрачность финансов и аккуратность в документах.