Даже в условиях высокой ключевой ставки и ужесточения условий кредитования можно взять ипотеку на более выгодных условиях. Главное – знать, какие способы реально помогают снизить ставку и сэкономить. О льготных программах, скидках от застройщиков, страховке и других способах снижения ставки – рассказали эксперты Циан.
1. Оформить кредит по одной из программ с господдержкой
Ставки, предлагаемые в рамках государственных субсидируемых программ, могут быть в шесть и более раз ниже рыночных. Но такие программы сопровождаются множеством условий и ограничений. Например, заемщик должен иметь детей младше 18 лет или приобретать жилье в строго определенных регионах. Тем не менее, даже при этих требованиях выгода очевидна – ведь кредит под 3% куда привлекательнее, чем под 26% годовых.
Фото: Циан
Государственные программы действуют не только на новостройки. Так, по семейной ипотеке можно приобрести вторичное жилье в малых населенных пунктах с численностью до 50 тысяч человек и в городах, где строится не более двух новостроек. А арктическая ипотека действует в моногородах и сельской местности Арктической зоны России.
Кроме того, льготные условия позволяют получить увеличенные суммы займа: по IT-ипотеке можно взять до 9 млн рублей, а дополнительно получить еще 9 млн по рыночной ставке. По сельской ипотеке максимальный лимит составляет 6 млн рублей, но супруги имеют возможность оформить два кредита на один объект, что увеличивает общую сумму до 12 млн.
Если вам не подходит ни одна из программ с господдержкой, стоит обратить внимание на предложения банков и застройщиков.
2. Изучить специальные предложения от застройщиков
При покупке квартиры в новостройке застройщики нередко предлагают выгодные условия тем, кто оформляет ипотеку через их банк-партнер. Это может быть как снижение ставки на 1-4 процентных пункта на весь срок кредита, так и серьезное понижение – до 0,1% – но только на ограниченный период: до ввода дома в эксплуатацию или на первые два года выплат.
Если вы еще не выбрали жилье, изучите предложения на все подходящие объекты. Вдобавок можно найти дополнительные бонусы – например, программу обмена старого жилья на новое или подарок в виде кухонного гарнитура.
Однако стоит учитывать и минусы таких условий – цена квартиры может быть выше рыночной. При этом для некоторых покупателей важнее минимальный ежемесячный платеж, чем общая переплата, и тогда такие предложения будут действительно выгодны.
3. Подать заявку на ипотеку в банке, где вы получаете зарплату
Зарплатные клиенты часто могут рассчитывать на скидку в 0,2-0,7 процентных пункта при оформлении ипотеки в своем банке.
Зарплатный клиент – это не просто тот, кто получает зарплату на карту, а сотрудник компании, у которой с банком заключен договор о зарплатном проекте. В этом случае банк уверен в размере и стабильности доходов клиента, а также в положении его работодателя. Это снижает риски и дает банку основания предложить более выгодную ставку.
Банки также лояльно относятся к заемщикам из бюджетной сферы: госслужащим и контрактникам. Такие клиенты также могут рассчитывать на снижение ставки – как правило, на ту же величину, что и зарплатные клиенты.
4. Увеличить сумму первоначального взноса
Клиент, готовый внести значительную сумму в качестве первоначального взноса, может рассчитывать на более низкую процентную ставку, поскольку у банка снижаются риски потерять свои деньги.
Ранее достаточным считался взнос в 20%. Но сегодня, из-за роста ключевой ставки и ужесточения условий выдачи кредитов, даже 30% первоначального взноса не гарантируют снижения ставки.
С другой стороны, если первый взнос невелик, это может увеличить ставку: например, на 0,5 процентного пункта и выше от базовой.
5. Оформить страховку
При оформлении ипотеки необходимо застраховать приобретаемую недвижимость от повреждений и уничтожения в результате аварий, пожаров и стихийных бедствий.
Дополнительные страховки – на случай утраты трудоспособности, инвалидности, смерти заемщика, а также титульная – оформляются по желанию. Однако именно они могут повлиять на ставку. Отказ от таких страховок обычно приводит к увеличению ставки на 1-3 процентных пункта. Если же заемщик соглашается на дополнительное страхование, ставка снижается на аналогичную величину.
С 1 сентября 2023 года клиент может выбирать страховую компанию самостоятельно, при условии, что у нее есть рейтинг уровня A- и выше. Это дает возможность сэкономить, ведь ранее страховаться можно было только у компаний из перечня банка.
Стоимость полиса у таких сторонних страховщиков может быть на 20% ниже, потому что они не платят банку комиссии и не обязаны придерживаться его тарифов. Учитывая, что ипотека оформляется на долгий срок, имеет смысл потратить время на поиск выгодной страховки. Через год ее можно будет заменить, если текущая компания повысит цену.
6. Провести регистрацию сделки онлайн
Многие банки предлагают скидку в размере 0,2-0,3 процентных пункта при использовании электронной регистрации сделки. Стоимость услуги варьируется от 8 до 20 тысяч рублей в зависимости от региона и банка. Но при длительном сроке кредита и большой сумме эта трата быстро окупается.
К тому же электронная регистрация позволяет сэкономить время: документы подписываются дистанционно, ходить к нотариусу, в Росреестр или МФЦ – не потребуется.
7. Оплатить платную программу по снижению ставки
Некоторые банки предлагают платные опции для снижения ипотечной ставки. Суть проста: заемщик платит единовременную комиссию и получает уменьшенную ставку. Размер комиссии зависит от желаемой скидки: например, снижение ставки на 1 п. п. может стоить 0,3% от суммы кредита. То есть если вы берете кредит на 2 млн рублей и хотите снизить ставку с 23 до 22% – заплатите один раз комиссию 60 тыс. рублей.
Клиент сам выбирает размер скидки: можно снизить ставку на 1, 3, 5 или даже 10 процентных пунктов. Но чем выше снижение, тем больше комиссия.
Если ипотека берется на длительный срок и не планируется досрочное погашение, такая покупка может оказаться выгодной.
Дополнительные факторы, влияющие на ипотечную ставку
Кредитная история
Качество вашей кредитной истории влияет, во-первых, на возможность получения кредита, а во-вторых, на условия, на которых его одобрят.
Хорошая история позволяет получить стандартные условия и выбрать самый выгодный вариант. Если история испорчена – например, были просрочки на ранних кредитах – придется искать банк, который рассматривает клиентов индивидуально.
Таким людям крупные банки могут отклонить заявку еще на этапе рассмотрения – система не пропустит проблемного клиента. Менее крупные организации могут одобрить кредит, но установят повышенную ставку.
Тип недвижимости
Ставка зависит и от типа приобретаемого объекта. На квартиры ставка, как правило, ниже, поскольку они являются более ликвидными и легко реализуемыми на рынке.
Новостройки могут быть дешевле по ставке, чем вторичное жилье, но это работает, если объект покупается напрямую у застройщика. Причина кроется в интересах банков и застройщиков: одним выгодно продать квартиры, другим – привлечь новых клиентов.
Подтверждение доходов
Если заемщик предоставляет официальную справку о доходах (например, 2-НДФЛ), ставка остается на базовом уровне. В случае же, если подтверждение предоставляется в виде справки по форме банка или выписки со счета, ставка может увеличиться на 0,5-3 п. п., а в отдельных случаях ипотеку и вовсе не одобрят.
Наличие созаемщика или поручителя
Если у заемщика есть поручитель или созаемщик, это может позволить избежать повышения ставки. К примеру, если между супругами заключен брачный договор, и жена не хочет становиться созаемщиком, то банк поднимет ставку на 0,5-1,5 п. п.
Пример расчета: как можно снизить ипотечную ставку
Допустим, заемщик приобретает квартиру на вторичном рынке. Льготами не пользуется. Оформляет ипотеку на 4 млн рублей сроком на 15 лет под 24% годовых.
Если условия не меняются и досрочного погашения не будет, ежемесячный платеж составит 82 тыс. рублей, а переплата – 10,8 млн рублей.
Какие опции могут снизить ставку:
– зарплатный клиент: –0,7 п. п.;
– личное и титульное страхование: –2 п. п.;
– электронная регистрация сделки: –0,3 п. п.
Итого: ставка снижается с 24% до 21%.
При ставке 21% ежемесячный платеж составит 73 тыс. рублей, а общая переплата сократится до 9,18 млн рублей. Таким образом, экономия составит 1,62 млн рублей, а каждый месяц платеж будет меньше на 9 тыс. рублей.
