«Я планирую в ближайшее время снимать квартиру. Наслышана о случаях мошенничества и других проблемах. Подскажите, на что обратить внимание при заключении договора, какие документы проверять и как понять, что с жильем и хозяином все в порядке?», – спрашивает читательница siapress.ru Евгения Ленина.
Отвечают эксперты Циан:
Аренда жилья от собственника может показаться выгодной – меньше посредников, ниже цена. Но при этом возрастает риск столкнуться с мошенничеством или недобросовестным арендодателем. Чтобы избежать проблем, важно проверить документы, осмотреть жилье и заранее обговорить все условия.
Самые главные правила
1. Никогда не вносите предоплату до получения ключей и подписания договора.
2. Не доверяйте объявлениям с явно заниженной ценой – это часто приманка от мошенников.
3. Внимательно проверяйте все документы до подписания договора аренды.
Какие документы нужно проверить
1. Правоподтверждающий документ – свежая (не старше месяца) выписка из ЕГРН или свидетельство о регистрации права, выданное до июля 2016 года.
2. Правоустанавливающий документ – договор долевого участия, купли-продажи, дарения или наследства. Эти документы объясняют, каким образом квартира оказалась в собственности у человека, сдающего квартиру.
Стоит учитывать, что правоустанавливающие документы не являются обязательными при сдаче жилья в аренду. Однако, если собственник открыт и добросовестен, такие бумаги обычно находятся у него под рукой, и он без проблем предоставит их для ознакомления.
3. Согласие сособственников – если в выписке из ЕГРН указано несколько собственников, нужно письменное нотариальное согласие всех.
4. Паспорт собственника – проверьте его действительность на портале Госуслуг через реестр недействительных паспортов.
5. СНИЛС – указан в ЕГРН, данные должны совпадать.
6. Доверенность – Если квартиру сдает не сам собственник, а представитель по доверенности, важно проявить особую бдительность. Обратите внимание на следующие моменты:
– Полномочия: уточните,
какие именно действия разрешены доверенному лицу. Он может иметь право только
показывать жильё, либо также заключать договор и принимать оплату.
– Срок действия: проверьте,
действительна ли доверенность на момент сделки. Сделать это можно через
официальный реестр.
– Паспортные данные:
удостоверьтесь, что данные в доверенности совпадают с паспортом человека,
представляющего интересы собственника. Это поможет убедиться, что перед вами
действительно доверенное лицо.
7. Квитанции за ЖКУ – проверьте наличие долгов. Если есть задолженность, потребуйте ее погашения до подписания договора. Особенно важно это при крупных суммах – коммунальные службы могут приостановить услуги.
Важно: все документы должны быть в оригинале. Копии – не гарантия подлинности.
Осмотр квартиры: что проверить
При обнаружении недостатков в квартире настаивайте, чтобы собственник либо устранил их до заселения, либо зафиксировал в акте приема-передачи. Все дефекты желательно задокументировать: сделать фото или видео и приложить к договору. В противном случае есть риск, что впоследствии расходы на устранение проблем попытаются переложить на вас.
Общее моменты, на которые важно обратить внимание:
- исправность выключателей и освещения.
- целостность и исправность розеток.
- легко ли открываются двери, работают ли ключи от всех замков.
- состояние окон, есть ли трещины на стеклах, работают ли в режиме проветривания.
- нет ли плесени под обоями, пятен на стенах.
- нет ли подтеков под батареями.
- нет ли посторонних и странных запахов.
Мебель:
- целостность мебели, отсутствие поломок (ножки, спинки, дверцы), сколов, пятен.
- состояние матраса – нет ли продавленности, следов плесени, пятен, признаков постельных клопов.
Бытовая техника:
- исправность приборов – их можно и нужно включить для проверки.
- исправно ли работает холодильник.
Обратите особое внимание на работу холодильника: достаточно ли он охлаждает и не издает ли сильного шума. Это особенно важно в студиях и небольших квартирах, где техника стоит рядом со спальным местом. Для людей с чутким сном громкая работа техники может стать серьезным неудобством.
- работает ли плита и конфорки.
- работа кондиционера в режимах обогрева и охлаждения, а также отсутствие посторонних запахов при включении.
Сантехника:
- наличие горячей и холодной воды, нет ли запаха и ржавчины.
- не появляются ли на полу лужи при включении воды, нет ли протечек.
- нормальный ли смыв в туалете.
- пятна в санузле – возможный признак старых протечек. Уточните, устранялись ли они.
Оцените собственника и соседей
Аренда квартиры – это не только покупка помещения для жилья, но и подпись на взаимодействие с владельцем и соседями. Некоторые собственники излишне контролируют жильцов, приходят без предупреждения и навязывают свои правила. Обсудите сразу, как часто арендодатель будет навещать квартиру, и пропишите это в договоре. Также важно указать, имеет ли он право заходить в ваше отсутствие.
Вопросы, которые важно задать собственнику на просмотре квартиры:
- Впервые ли сдается квартира, почему съехали предыдущие жильцы?
- Что входит в стоимость? Кто платит коммунальные услуги?
- Есть ли запреты: на гостей, курение, домашних животных?
- Можно ли что-то менять в квартире (мебель, душ, стены, провайдера)? Будет ли учитываться стоимость улучшения в арендной плате?
- Не собирается ли владелец продавать квартиру в ближайшее время? Не лишним будет самому заранее проверить базы объявлений и узнать, не продается ли она прямо сейчас.
- Вывезет ли арендодатель свои личные вещи?
- Готов ли владелец квартиры к обсуждению скидки?
Комфорт проживания зависит не только от собственника, но и от окружения. Осматривая подъезд, обратите внимание на его состояние: нет ли мусора, надписей на стенах, шприцов в углах, не раскидана ли земля из цветочных горшков. Все это может свидетельствовать о неблагополучных соседях и проблемной обстановке в доме.
Полезный совет: приходите на просмотр квартиры в вечернее время, когда большинство соседей уже дома. Это позволит оценить уровень шумоизоляции. Попросите на минуту отключить разговоры и шум – так вы поймёте, слышны ли соседские голоса, телевизоры или другие бытовые звуки.
Что делать, если квартира подошла
Если вы выбрали квартиру и готовы заселиться, следующим шагом станет подписание договора аренды, составление акта приема-передачи и получение расписки о получении оплаты от арендодателя.
При расчетах наличными обязательно берите расписку за каждый платеж. Без подтверждающих документов собственник может заявить о недоплате. В случае безналичной оплаты через интернет-банк достаточно сохранять квитанции – расписка необязательна.
Если договор заключен сроком на год и более, его необходимо зарегистрировать в Росреестре, даже если обе стороны – физические лица. Фактически речь идет не о регистрации самого договора, а об учете обременения на квартиру. После этого у собственника не получится просто так продать жилье или пересдать его по более высокой ставке.