«Хотел бы закрыть ипотеку раньше срока. Как это можно сделать? И какие есть риски?», – спрашивает сургутянин Матвей Титов.
О том, почему досрочное погашение ипотеки может быть не самым выгодным вариантом – отвечают специалисты центра финансовой экспертизы Роскачества.
Варианты досрочного погашения
По закону каждый гражданин России имеет возможность досрочно погасить любой кредит, включая ипотечный. Должно соблюдаться важное условие: не забыть уведомить банк заранее. В ином случае платеж не будет засчитан в счет погашения. В разных банках сроки уведомления могут отличаться.
Заемщик сам выбирает, как он собирается досрочно погасить кредит: полностью или частично. Если вы выбираете частичное погашение, то банк оформит перерасчет графика платежей. Существует три варианта погашения:
1. Сократить срок ипотеки
В этом случае часть ежемесячного платежа, которая идет на оплату основного долга, будет увеличена. А процентная часть уменьшится. Именно поэтому такой вариант погашения более выгодный для минимизации переплаты. На меньшую оставшуюся сумму долга начисляется меньше процентов, а переплата сокращается.
2. Уменьшить размер ежемесячного платежа
Такой вариант позволит снизить ежемесячные расходы на оплату долга. Но при этом большая часть ежемесячного платежа пойдет на погашение процентов и только меньшая – на основной долг. Этот способ подойдет тем заемщикам, которым нужно снизить нагрузку на свой бюджет в будущем. Возможно, вы не уверены в своем месте работы или не знаете, насколько стабильны будут ваши источники дохода.
3. Комбинированный вариант
Это когда вы чередуете сокращение срока и уменьшение размера платежа. Такой способ позволит уменьшить сумму ежемесячного платежа, но осуществлять выплаты в том же размере. Регулярные суммы, превышающие основной платеж, позволят со временем сформировать средства, которые затем можно направить на уменьшение срока кредита.
Когда не стоит пользоваться досрочным погашением?
Ипотека – это один из типов кредита, который имеет долгий срок кредитования. Это означает, что удельный вес процентов в нем будет большой, особенно в начале ипотечного пути. Доля процентов в аннуитетных (равных на все время кредита) платежах в первые месяцы может составлять 75–85%.
Таким образом, на ранних этапах вы в основном работаете на банк, а к концу ипотеки переплата, скорее всего, будет двукратной. Перед тем как задуматься о досрочном погашении (если это позволяет ваша финансовая ситуация), нужно подсчитать экономию на процентах с помощью онлайн-калькуляторов, которые легко находятся в интернете.
Любое досрочное погашение не должно вредить вашему душевному и физическому здоровью, а также не проходить в ущерб вашим повседневным привычкам, отдыху и комфорту. Конечно, если у вас есть накопления или новый неожиданный источник дохода, которые вы безболезненно можете потратить на закрытие ипотеки, это можно сделать в любой момент. Но есть несколько ситуаций, когда лучше не торопиться, взвесить свои возможности и оценить риски. Существует несколько ситуаций, когда выгоднее будет не закрывать ипотечный кредит, а использовать свои сбережения для увеличения дохода.
Ипотека под низкий процент
Например, вы взяли семейную или льготную ипотеку под 6 или 7% годовых, или это субсидированная застройщиком ипотека под 2–3% годовых. При этом ставки по банковским депозитам могут быть в два раза выше ипотечных ставок (10–12%). Поэтому лучшее применение для свободных денег – это безрисковый доход по вкладу, а не досрочное погашение ипотеки. Что нужно знать в этом случае:
- Деньги на вкладе вам всегда доступны. Если вдруг по какой-то причине вам все же понадобятся деньги, с вклада их всегда можно снять, в отличие от уже внесенного досрочного платежа.
- Свободные средства всегда можно разбить на несколько вкладов. Для психологического комфорта деньги можно положить на несколько депозитов, если опасаетесь каких-то кризисов.
- Вернуться к досрочному погашению можно всегда. Если ставки по вкладам упадут ниже ипотечных ставок, тогда можно начать досрочно погашать ипотеку.
- Доход с вклада можно потом потратить не только на досрочное погашение. Он может пойти и на создание подушки безопасности. При этом ипотечные выплаты не пострадают и вам не нужно будет дополнительно откладывать.
- При выборе вклада обращайте внимание на условия. У вклада не должно быть никаких скрытых комиссий и платежей, иначе вы рискуете тем, что ваш выигрыш по сравнению с ипотечной ставкой просто съедят дополнительные комиссии.
Нет финансовой подушки
Все свободные средства в любой момент могут понадобиться для компенсации разницы между доходами и растущими расходами, если будет расти инфляция. Поэтому, если у вас нет накоплений в качестве финансовой подушки безопасности, не стоит бросать все силы на досрочное погашение. Оцените риски потери работы, болезни, других экстренных ситуаций. Если в таких случаях вы остаетесь без подушки безопасности, ситуация может стать катастрофической. Всегда рассчитывайте, чтобы у вас был запас средств на то, чтобы прожить 2–3 месяца минимум.
Сдавать ипотечную квартиру в аренду
Распространена ситуация, когда ипотечная квартира сдается в аренду. В этой ситуации арендная плата должна быть равной или превышать ежемесячный платеж по ипотеке. В таком случае вы не будете ущемлять себя в средствах, а свободные деньги всегда также можно класть на депозитные счета.
Если ипотека практически погашена
В первой половине срока ипотеки заемщик выплачивает в основном проценты банку, а основной долг начинает гасить потом. Заемщик заинтересован снизить основной долг (тело кредита) как можно раньше, чтобы банк начислял меньше процентов на остаток и переплата снизилась. Когда ипотека уже почти погашена, нет экономического смысла ее быстрее закрывать.
