«Что делать с недвижимостью сейчас? Продавать квартиру и уезжать или взять ипотеку на новое жилье?» — спрашивает сургутянин Андрей Ермолин.
Отвечают эксперты Роскачества:
ЧТО БУДЕТ С ЦЕНАМИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ?
16 сентября совет директоров Банка России шестой раз подряд уменьшил учетную ставку – до 7,5%. При этом глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина отметила, что «цикл снижения ставки, скорее всего, близок к завершению». Это означает, что дальнейшее снижение ставок маловероятно. ЦБ РФ постепенно снижал ключевую ставку, что с марта по июнь вело и к снижению банками ставок по ипотеке. Но с июня снижение ипотечных ставок замедлилось: если с конца мая по сентябрь ключевая ставка снизилась с 11 до 7,5%, то средние ставки банков снизились за тот же период с 10,31 до 10,19% годовых. Некоторые банки даже незначительно подняли ставки в сентябре. Эксперты по недвижимости говорят, что снижения цен на новостройки ждать не стоит. Во-первых, стройматериалы и рабочая сила будут только дорожать. Во-вторых, застройщики уже сейчас в некоторых городах-миллионниках выходят только на самоокупаемость объектов и не будут строить жилье себе в убыток.
СТОИТ ЛИ ПОКУПАТЬ КВАРТИРУ СЕЙЧАС?
Как и в любой кризисный период, не стоит принимать необдуманных решений и подходить к покупке недвижимости на эмоциях. Недвижимость была и остается одним из самых надежных активов сохранения сбережений, и ликвидные варианты не снижаются в цене в период кризисов.
Но перед покупкой квартиры нужно следовать нескольким простым советам:
- Тщательно просчитайте все свои доходы и расходы. Это поможет продумать риски, остыть и принять взвешенное решение.
- Не покупайте квартиру на последние сбережения. Да, недвижимость – это хорошая инвестиция, но если вы собираетесь приобрести ее на свои последние накопления, которые в трудную минуту могут стать жизненно необходимой подушкой безопасности, то покупку лучше отложить.
Если вы все же имеете свои собственные накопления, покупка квартиры вами давно обдумывалась и планировалась и вы хотите сделать инвестицию в недвижимость, то нужно учитывать следующее:
- Инвестировать только в объекты недвижимости с низкими рисками. Вкладываться в покупку любой квартиры, просто чтобы не потерять деньги, очень рискованно. Покупка неликвидного жилья чревата тем, что вы не только в случае необходимости не сможете продать квартиру быстро, но и вообще не найдете на нее покупателя даже при больших скидках.
- Выбирать квартиры с высокой ликвидностью. К ним можно отнести: «вторичку» со сроком сдачи не более пяти лет назад, в хорошем районе с малой конкуренцией; готовые и сдающиеся новостройки в хороших районах (не массовая застройка с высокой конкуренцией).
- Из достраивающихся объектов выбирать только от застройщиков из топ-10. Внимательнее, чем когда-либо, изучайте застройщика: какие объекты он сдал за последние годы, все ли объекты были сданы, есть ли какие-то тревожные сообщения от тех собственников, которые купили недвижимость в других строящихся объектах.
БРАТЬ ИПОТЕКУ – ПЛОХАЯ ИДЕЯ?
Лучше не использовать заемные средства. Ипотека – это использование денег банка, и, если есть риск просрочки по платежам, от покупки недвижимости лучше отказаться.
СТОИТ ЛИ СЕЙЧАС ПРОДАВАТЬ КВАРТИРУ?
Спрос на «вторичку» начал восстанавливаться в августе и сентябре.
По сравнению с прошлым годом оборот рынка упал на 25–30% в зависимости от региона.
В марте собственники могли значительно поднимать цены на квартиры, и поэтому сейчас даже со скидкой в 5–10% будет сложно найти покупателя на квартиру, особенно если это неликвидное жилье. Эксперты по недвижимости отмечают, что на рынке образовался дисбаланс между растущим объемом предложений и низким спросом на недвижимость. Поэтому, чтобы быстро продать квартиру для релокации или инвестиционную квартиру с низкой ликвидностью, нужно быть готовым, что придется сделать скидку до 25–30% от начального предложения. Если квартира новая и в хорошем районе, то, возможно, удастся найти покупателя и при меньшей скидке, от 15 до 20%.
МОЖНО ЛИ ПРОДАТЬ ДОЛЮ В КВАРТИРЕ?
По ст. 250 Гражданского кодекса собственник доли в недвижимости может распоряжаться ей по собственному усмотрению – продать, подарить, завещать. При этом неважно, как владелец получил эту собственность и каков размер его доли. Для продажи своей доли нужно выполнить одно требование: в первую очередь необходимо предложить выкупить свою долю другим собственникам квартиры. Законом предусмотрен именно такой порядок, который называется «преимущественное право покупки». Важно, что остальным дольщикам выкупить долю можно только на тех же условиях и по той же цене, что и сторонним покупателям.
Если один из дольщиков согласен на сделку, уведомлять других участников необязательно. В этом случае можно сразу переходить к этапу оформления сделки купли-продажи. Если по истечении одного месяца после уведомления других дольщиков никто из совладельцев не согласился с условиями выкупа, то преимущественное право покупки доли утрачивается. Отсутствие ответа тоже расценивается как отказ. Долю можно продавать.
Если каждый из собственников представит нотариально заверенный отказ от преимущественного права покупки доли (что будет являться бесспорным подтверждением отказа), то можно не ждать месяц, а продать ее раньше. Поэтому, если нужна срочная продажа, добивайтесь письменных отказов.
Но если продавец не уведомил остальных и нарушил требования закона, любой другой дольщик имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Продажа доли включает в себя:
- Сбор документов.
- Оформление договора купли-продажи.
- Обращение к нотариусу.
- Регистрацию сделки.
