Некоторые банки предлагают своим клиентам заплатить единоразовую комиссию, чтобы снизить ипотечную ставку. Сейчас можно «купить» скидку от 1,5% до 10,8% на срок от 1 года до 30 лет — это зависит от условий конкретного банка и ваших потребностей. Эксперты федеральной компании «Этажи» рассказали, кому это выгодно, как изменится ежемесячный платеж и что лучше: купить скидку или на эти же деньги увеличить первоначальный взнос.
Как работает скидка?
Вы платите банку единоразовую комиссию, и он снижает вам ставку. Комиссию банки считают от суммы кредита. Её размер зависит от срока действия и размера скидки, а также от размера и срока кредита. Срок действия и размер скидки вы выбираете сами.
«При максимально выгодных условиях на весь срок кредита можно на 34% уменьшить платёж и на 31% сократить переплату. Но каждый случай нужно считать индивидуально», — отметила Лилия Петухова, руководитель отдела ипотечного кредитования федеральной компании «Этажи» в Сургуте.
Когда скидка выгодна?
Скидка будет работать эффективно, если вы не планируете экстра-быстрого погашение кредита (сразу после сделки). Оптимальный срок погашения кредита — 12-30 лет, отмечает эксперт.
Вы можете выбрать:
-краткосрочное действие дисконта, чтобы снизить ежемесячную нагрузку на 1-2 года;
-долгосрочное действие дисконта, чтобы сэкономить в перспективе.
Эффекты от скидки:
- Выше шанс на одобрение заявки. При оформлении скидки снизится ежемесячный платёж, и это повышает одобряемость по заявке: банки будет более лояльными к заёмщику. А ещё могут предоставить ему большую сумму в ипотеку, а значит — и возможность купить более комфортное жилье.
- Уменьшение ежемесячного платежа. Покупая скидку на 1-2 года, вы существенно уменьшите ежемесячный платеж, а значит — получите возможность заплатить за аренду квартиры, накопить на будущий ремонт, новую мебель или досрочное погашение ипотеки.
- Сокращение общей переплаты. Покупая скидку на весь срок кредита, вы не так сильно снизите ежемесячный платёж, зато значительно сократится переплата за весь срок кредита.
После оформления ипотеки вы сможете оформить налоговый вычет, максимум — 650 000 рублей: до 260 000 ₽ с суммы покупки и до 390 000 ₽ за проценты по ипотеке. Эти средства можно направить на досрочное погашение кредита и снижения ежемесячного платежа. Ваше вложение (уплаченная банку комиссия) может окупиться за срок 3-15 лет в зависимости от того, какие условия вы выберете.
Пример экономии
Допустим, вы оформляете ипотеку на 4 млн с исходной ставкой 11,9%. При этом квартира стоит 5 млн.
Покупая скидку 4,56% на срок 30 лет, вы заплатите 600 тысяч.
Ежемесячный платёж снизится почти на 20%: с 40 837 рублей до 31 661 рублей. То есть 9 тысяч вы будете экономить каждый месяц, и за 30 лет сохраните 3 277 851 рубля. Таким образом, вложения в скидку окупятся в 5 раз.
Купить скидку или увеличить первый взнос?
Экономия при покупке скидки и увеличении первого взноса на эту же сумму будет разная. Давайте сравним: возьмём квартиру за 5 млн и кредит в 4 млн на 30 лет.
Увеличение взноса или скидка на 30 лет?
1. Если мы увеличим взнос на 666 667 руб., он составит 1 666 667 руб. (33%). Следовательно, сумма кредита станет не 4 000 000 руб., а 3 333 333 руб. По ставке в 13,2% вы с этой суммы будете ежемесячно выплачивать 37 265 рублей.
2. Если мы на эти же 666 667 руб. купим скидку в 4,56% на 30 лет, то первый взнос у нас так и остаётся в размере 1 млн, сумма кредита останется 4 000 000 руб., а вот ставка сократится до 6,59%. И по ней вы будете платить только 25 520 рублей ежемесячно.
В этом случае купить скидку — выгоднее: экономия за каждый месяц составит 11 745 рублей, и за весь срок кредита вы сохраните 4 207 951 рубль.
Увеличение взноса или скидка на 2 года?
1. Если мы увеличим взнос на 277 500 руб., он составит 1 300 000 руб. (26%). Сумма кредита с 4 000 000 руб. сократится до 3 700 000 руб. И по ставке в 11,5% ежемесячный платеж составит 36 641 рубль.
2. Если мы на ту же сумму купим скидку в 4% на 2 года, первый взнос составит 1 022 500 руб. (20%), сумма кредита — 3 977 500 руб. И вы получите на первые 2 года ставку в 7,5% — платить будете всего 1,5 тысячи ежемесячно! На оставшиеся 28 лет будет действовать стандартная ставка в 11,5%, и платёж составит уже 39 389 руб.
«Если вы хотите сэкономить на переплате за весь срок кредита — то выгоднее увеличить первый взнос: экономия за 30 лет составит 134 493 рубля. Но если вам на первое время нужно максимально снизить финансовую нагрузку — уменьшайте ставку. У многих есть автокредиты, и двойную нагрузку семьи не могут себе позволить, кто-то платит за аренду, ситуаций много. И кстати, если вы будете вносить досрочные платежи и сократите срок кредита до 25 лет — то вариант с комиссией всё же выиграет в обоих случаях», — рассказала Лилия Петухова.
Вывод: покупка более низкой ипотечной ставки — вполне рабочий инструмент. Однако он не универсален, и оформление ипотеки всё-таки лучше доверить экспертам, иначе инвестиции могут обернуться простой тратой денег. Узнать, будет ли скидка выгодна именно вам, вы можете в компании «Этажи»: для клиентов услуга по оформлению ипотеки предоставляется бесплатно.
