Сургутские власти пригласили сургутян к обсуждению проекта строительной компании «Брусника», который она намерена реализовать в ядре центра города. Сама «Брусника» провела презентацию своего видения застройки ядра – редкий для Сургута пример взаимодействия с гражданами. Подобная открытость общественному мнению не может не вызывать горячей поддержки, что, однако, не исключает риска симуляции процесса. Тем не менее, инициатива Максима Слепова обсуждать с обществом градостроительные проекты – это правильно, и практику надо закреплять.
Но есть нюанс.
Обсуждать необходимо не конкретный проект конкретного девелопера, а концепцию территории.
Которую, концепцию, могут предлагать разные творческие группы или группы влияния. И уже выбранную концепцию или симбиоз разных город должен «продавать» потенциальному застройщику.
При таком подходе приоритеты города будут стоять выше приоритетов девелопера. Каким бы достойным этот девелопер ни был. Переиначивая известное высказывание, «девелопер мне друг, но город мне дороже». А это значит, что (если вести речь о ядре центра), будет вестись обсуждение не квадратных метров жилья (что интересно в первую очередь девелоперу), а городского пространства, наполненного интересом не только для будущих покупателей квартир здесь, но и для всех горожан. Из такой постановки задачи вытекает, что город должен обсуждать концепции территории, решающие такие проблемы, как:
– набережная с социальной и коммерческой инфраструктурой всех трех рукавов Саймы;
– судьба станции юннатов;
– строительство ГКЦ;
– строительство театра «Петрушка»;
– интеграция парка «За Саймой» в единый пешеходный трафик с парками «Сквер старожилов», «Энергетиков», скверами Журналистов, Газовиков и т.д.;
– создание пространств активной жизни (спорт, велодорожки, ярмарки и т.д.);
– создание социальной и транспортной доступности.
Вы скажете: так эти все нормы прекрасно учитываются в любом девелоперском проекте и КРТ, зачем властям вешать такой хомут на шею, если закон обязывает застройщика учесть все вышеперечисленные задачи?
Проблема в подходе. Закон обязывает – застройщик тютелька в тютельку, а по-простому на «отвяжись» выполняет. В итоге сначала вырастает микрорайон на несколько тысяч жителей, а через годы встает вопрос о школах, детских садах и прочем. Об архитектуре всех этих объектах и тем более какой-то необычной, прорывной среде речи в таком случае вообще не идет – лишь бы вырвать из застройщика хоть какую-то социальную нагрузку. Написано в законе: столько-то паркомест на столько-то жителей, застройщик ровно столько и сделал. А то, что нормы безнадежно оторваны от реалий и не улучшат пространство, а ухудшат, никого не волнует: закон-то соблюден!
Если же концептуально поменять подход и говорить не о квадратных метрах для конкретных жителей, а о пространстве для всех горожан, то город сможет под свою концепцию искать девелопера, а не девелопер будет под свой проект подгонять установленные законом обременения.
Да, «Брусника» – девелопер с хорошим архитектурным бэкграундом, ее объекты высоко ценятся и можно надеяться на добротный проект от нее. Но – даже «Брусника» представила вполне себе локальный проект очередного жилищного комплекса, реализация которого не превратит главное пространство Сургута в нечто выдающееся. Ее проект (пока) не предусматривает современных бизнес-пространств и пространств культуры и активной социальной жизни. О концептуальном осмыслении огромной территории ядра центра разговор в проекте (пока) не идет. Если спросить: о чем проект «Брусники» – то ответ очевиден: о квадратных метрах и немного о социальной нагрузке. И администрация города предлагает сургутянам вполне банальный ход: поговорить о метрах, высоте нескольких зданий, березках и парковочных местах, по результатам чего в проект будут внесены формальные точечные поправки и – вуаля! А «Петрушка», ГКЦ, набережные, рекреация и законченное уличное пространство главной пространственной визитной карточки Сургута – это позже.
И то надо смотреть, на что деньги останутся.
Вижу еще одно возражение: какие концепции, какие пространства?! С таким подходом город никогда не избавится от гадюшника в ядре, ни один застройщик не согласится на подобные условия! А не думалось ли вам, что, раз не согласится, то и не стоит никуда спешить? Потратить усилия на федеральный проект, найти деньги на набережные, площади, театры, подземные парковки, провести крутую подготовительную работу – и вот тогда, когда концепция будет вызывать восторг у граждан и критиков, пригласить хорошего девелопера построить какое-то количество красивых жилых и общественных зданий?
А если нет концепции – то нечего и соваться.
Лучше этот проект «Брусники» привязать к любой другой локации города (много ещё у нас в городе «белых пятен», куда не ступала нога девелопера), где «Брусника» может реализовать этот же проект, с теми же 10 МКЖД, со школой и детскими садами. Именно там и годится концепция КРТ «Жилой спальный район» в исполнении компании «Брусника». В ядре города такая концепция развития выглядит неприемлема и выглядит убого.
А где продолжение набережной? А где баланс жилья и природного окружения - парка Сайма?
Понятно, что застройщик будет выкупать и сносить всю эту малоэтажку от Университетской до Саймы, но хотелось бы чтобы были и другие объекты, которые построит город / округ вместе с застройщиком. Станция Юннатов, Ботанический сад университета, театр Петрушка - куда: на Марьину Гору?
Уже был Северстрой, который обещал изменить облик района Строителей в 2000-е гг.: да 2-х этажные деревяшки ушли - и вместо них пришли кирпичные громадины. И как это изменило среду? Разве стало лучше? Что появилось кроме жилья для более состоятельных граждан?
Мне кажется: сначала власти должны продумать концепцию города, особенно его центральной части: что и где будет строиться? Какие важные для горожан объекты. А уже затем решать: что и где будет строиться в части жилья.