По следам вчерашней «публички» об увеличении площади застройки многоэтажных зон с 15 до 45 процентов. Немного прояснилась позиция инициаторов: «Увеличение площади застройки может стимулировать девелоперов снизить этажность домов или строить жилье каскадами, риска увеличении плотности населения не видим, так как застройщик все равно будет обязан выполнять другие нормативы» (не дословно, но смысл, надеюсь, передал верно). Цель-то благородная, но есть несколько нюансов:
1. Если сейчас изменить действующую норму, то это коснется не только перспективных зон застройки, но и районов давно застроенных, находящихся в зоне Ж.4. Это может увеличить риски появления точечной застройки благодаря более либеральному нормативу.
2. 45 процентов это максимальный процент застройки. Предполагается, что фактический процент застройки будет определяться на основе возможности выполнения всех необходимых нормативов: парковки, газоны, детские и спортивные площадки. То есть подразумевается, что на формируемых участках под застройку есть лишние места под дополнительные дома меньшей этажности, но честно, говоря, я не могу с ходу вспомнить современные районы города, где бы после застройки остались пустыри. Застройщик и сейчас максимально полно использует полученную землю, что с точки зрения бизнеса абсолютно логично.
3. Также важно отметить, что сейчас ведется научно-исследовательская работа по разработке нового генерального плана и градостроительных регламентов, срок окончания – второй квартал 2024 года. Встает резонный вопрос, зачем сейчас спешить с правками в ПЗЗ? Вполне вероятно, что по итогам проведенной работы предложенные поправки окажутся не актуальными.
Резюмирую: в нынешнем виде поправка в правила кажется однобокой, она улучшает положение застройщика, но не дает городу дополнительных рычагов влияния. Если же цель реформы уменьшить этажность и сделать наш город симпатичней с архитектурной точки зрения, то логично было бы прописать увеличение площади застройки с жесткими ограничениями этажности в правилах. Например, ввести новую зону Ж 4.1, где застроить можно 30%, но с этажностью не выше 12 этажей, с двумя доминантами по 16 этажей и т. д. Пример абстрактный, точные параметры могут вполне могут рассчитать специалисты нашей архитектуры.
P.S. Несколько лет назад у нас в городе обсуждались поправки в Генеральный план. Там помимо прочего было предложение участок, где находится АЗС, перевести под высотную застройку. Мы с коллегами, тогда восприняли это как архитектурный анекдот. Если соблюсти нормативы по площади, то там можно было бы разместить лишь десятиэтажную башню с основанием 5 на 5 метров. А вот сейчас это уже не кажется анекдотом, с новыми правилами из заправки могла бы получиться недурная свечка на полсотни квартир.
«Нет ребята, все не так! Все не так, ребята!».