В Югре снизили план по вводу жилья на 2026 год примерно до 750 тысяч квадратных метров. При этом на последующие годы предусмотрен рост показателей — означает ли нынешняя корректировка изменение жилищной политики?
Журналисты Дмитрий Щеглов и Тарас Самборский обсуждают кризис строительной отрасли, зависимость застройщиков от государственной поддержки и перспективы выполнения новых планов. Ведущие обсудили качество квартир, нормативы площади, застройку старых микрорайонов Сургута, развитие ИЖС и необходимость политического решения о других форматах жилья.
Дмитрий Щеглов: В Югре существенно снижен план по вводу жилья на двадцать шестой год. Вместо предыдущего миллиона предполагается ввести около 750 тысяч м², но есть нюанс. Это касается только 2026 года, в остальные годы все будет как прежде. Меня зовут Дмитрий Щеглов, мой коллега, журналист Тарас Самборский, на связи. Тарас, привет. Обсудим эту историю сейчас.
Тарас Самборский: Привет, Дима, привет всем.
Д.Щ.: Если честно, когда я читал эту новость о том, что у нас план снижается с миллиона — 958 тысяч было в консервативном сценарии, был миллион в базовом сценарии, — в общем, до 750 тысяч, я поначалу обрадовался. Я подумал: вот это да, наконец-то, слава богу, мы пришли к моменту, что очевидную вещь нужно закрепить в бумаге, что уже не нужно столько жилья, что жилье нужно строить меньше. Что там, где жилья уже стоит много нераспроданного, о чем мы говорили с тобой на прошлой неделе, нужно вообще как-то прикрутить эту всю историю и переходить от количества к качеству, качественно менять рынок.
Но, к сожалению, моя радость вся была благополучно порушена, когда я дочитал до момента, когда узнал про показатели следующего года. В 2027-м году план по вводу жилья в Югре увеличен до 1,1, точнее, 1 миллиона 150 тысяч м², а в 2028-м году — до 1,3 млн, и далее до полутора миллионов, и далее, далее, далее.
В общем, пока что это, конечно, планы, и пока что они могут не сбыться, но установка понятна. И похоже, что временное это снижение, которое мы видим сейчас, может быть такой временной паузой, паузой перед большим скачком в строительстве, который будут инициировать наши окружные власти. Как видишь эту историю, как тебе эти данные?
Т.С.: Я думаю, что мы сейчас имеем в двадцать шестом году дело с нормативами, которые необходимо подогнать под сложившиеся реалии. Не сделали они этот миллион, во всех документах фигурирует миллион. По факту департамент строительства, видимо, запросил у застройщиков, у муниципалитетов данные о гарантированном планируемом вводе жилья в эксплуатацию до 31 декабря, получил эти данные, под эти данные происходит корректировка.
Такая чисто нормотворческая бюрократическая процедура, что, кстати говоря, и не означает увеличения ввода квадратных метров в двадцать седьмом году, в двадцать восьмом, в последующем. Пока да, пока мы видим, что отсюда забрали 250 тысяч м², а на 2027-й год почти их перекинули, 150 тысяч м², в расчете на то, чтобы выполнить все-таки какую-нибудь трехлетку или пятилетку по вводу жилья в эксплуатацию.
Но экономика, к сожалению, опровергает все мечты девелоперов, вместе с ними мечты простых граждан, которые думают не о двадцатиметровых студиях, а о нормальном качественном жилье. Я думаю, что вопрос очень скоро встанет с политической остротой: сколько все-таки квадратных метров необходимо нашему региону в частности, вообще речь идет о всей стране, и какие это должны быть квадратные метры.
Я уверяю всех наших слушателей, что ни один чиновник не хочет строить эти многоэтажки однообразные, эти студии бесконечные. И, подписывая документы девелоперским компаниям на очередные земельные участки, на очередные КРТ, чиновники морщатся, как будто имеют дело с чем-то неприятным.
Вы спросите: а что же им мешает подписывать другие бумажки, работать с другими девелоперами? Экономические реалии, экономические реалии. Построить хоть какое-то количество квадратных метров в жилищном сегменте практически невозможно без государственных прямых, косвенных, завуалированных дотаций, без государственной помощи, без государственной протекции. Весь девелоперский сегмент сегодня работает только благодаря поддержке властей.
Д.Щ.: Да, у нас, кстати говоря, по свежим данным в Югре с начала 2025 года по август 2026-го именно прямых бюджетных рублей застройщики получили на 25 млрд. Это именно то, что было прямо из бюджета. Это была поддержка, а вообще люди купили на 40 млрд жилья при поддержке округа. Получается, округ дал 25, люди заплатили 15 своих. Это то, во что рынок девелоперов в Югре получился.
Т.С.: Прямые бюджетные строчки, да? А есть же программы, а есть льготные ипотечные программы, льготное кредитование, есть социальные выплаты, которые можно направлять на приобретение жилья, и тому подобное. И если посчитать все вкупе, если нашелся бы какой-то экономист, который мог посчитать, мы бы обнаружили, что без поддержки властей ни одна строительная компания сегодня не выживает. Это, кстати говоря, относится не только к строительной отрасли, но мы пока не выходим за рамки обсуждаемой темы.
И смотрите: если при такой поддержке девелоперы могут хоть кое-как построить массовое однотипное, то бишь по одному проекту жилье, где себестоимость строительства сведена если не к нулю, то к таким минимальным цифрам, что представить даже трудно. То есть это настолько экономически оптимизированный процесс, что дальше опускать себестоимость просто невозможно.
Мы не знаем, какая себестоимость у наших крупнейших девелоперов, это неважно на самом деле. Понятно, что они строят в какую-то прибыль, но в целом, раз их экономическое положение ухудшается, причем стремительно ухудшается, видимо, это не та прибыль, которая позволяет сегодня строительной отрасли полноценно существовать.
Так вот, если при такой государственной поддержке, при том, что туда направляются миллиарды и миллиарды рублей, больше, я думаю, десятки миллиардов, если только по нашему региону говорить, как бы не к сотням подходило, а они строят такое, то есть то, что дешевое…
Скажите, пожалуйста, а как в этих экономических реалиях можно развернуть строительную индустрию, чтобы она строила, если не индивидуальное жилищное строительство, то хотя бы то, что строили в советские годы: малоэтажное строительство типа малоквартирных пятиэтажных домов, пяти-девятиэтажных? Что, как? Я, честно говоря, не понимаю, как это можно сделать.
Только, вероятно, меняя всю нормативную базу, на которой основывается сегодняшняя строительная индустрия, я не знаю, вводя какие-то новые регламенты, нормы, порядки. Но девелоперы и так сегодня или банкроты, или полубанкроты.
Д.Щ.: Да.
Т.С.: То есть латентное банкротство девелоперов, я думаю, так происходит в 99% случаев. Это пока такое существование с улыбкой на лице, но такое красивое умирание. Как в этой ситуации потребовать от них вообще уйти в другие форматы? Не вижу, честно не вижу, к сожалению. То есть какие-то мелкие частные моменты могут быть решены. Давайте паркомест заставим строить их в два раза больше. Ладно, давайте будут они строить не 38 этажей максимум, а 32. Такие штуки проходят еще.
А давайте мы увеличим социальную норму жилья. Сколько сейчас у нас на человека, по-моему, 16 м², я не помню, поправьте. А давайте увеличим до двадцати. Сколько?
Д.Щ.: По-моему, по-моему, 18, но могу ошибаться.
Т.С.: Хорошо, но это детали, да? Мы понимаем, как могут быть 18 м² на одного человека, если у нас можно построить и купить на рынке в государственную ипотеку шестнадцатиметровую студию? Объясните, как это работает.
А давайте мы сделаем так, чтобы было 30 м² на человека. И семья у вас из трех человек, пусть понижающий коэффициент какой-то пойдет, и семья из трех человек меньше чем на 80 м² жить не может, да? Если так развивать, может быть, что-то изменится.
Но девелоперы скажут: «Мы вам такое не построим. А если мы и построим, то о каком миллионе квадратных метров в год вы вообще говорите? О каких 750 тысячах вы говорите? Мы вам тысяч 100-200, может быть, построим, но как вы это будете продавать? Потому что наша себестоимость сразу возрастает, прибыль наша сразу падает. Чем вы нам, — скажет любой девелопер губернатору, мэру, президенту, — чем вы нам это компенсируете?»
Такая ситуация. Конечно, какая-нибудь муниципальная администрация может на это возразить: «О, мы тогда сейчас позовем каких-нибудь вообще новых строителей, они нам тут понастроят». Пожалуйста. Хотите посмотреть, во что превратятся города? Идите: город Сургут, улица Артема, Марии Поливановой, я даже не знаю, сейчас сохранилась эта улица или нет. Набережная, этот весь кусок НГДУ между Восходом, Набережной, Артема, Поливановой, что с той стороны еще, Энтузиастов. Эти все улицы посмотрите, старый микрорайон, который снесли, и что?
Допустили туда этих девелоперов, которые вроде бы строят чуть-чуть покрасивее. И что мы видим? Мы видим безобразную уплотнительную точечную застройку, такие же безобразные жуткие свечки, вообще никакой инфраструктуры, никакого КРТ, товарищи, в правильном смысле КРТ, в правильном, в том, в котором нормальные люди это понимают, а не чиновники. Вот, что будет.
Будут заходить застройщики, которые побросают эти стройки, побросают все эти государственные, региональные, муниципальные программы и оставят власти с кукишем. Поэтому власти держатся за крупнейших застройщиков в любом регионе, обхаживают их, говорят: «Хоть как-то, хоть что-то уже постройте, потому что у нас нацпроект, у нас федеральная программа, нам надо по стране, я не знаю, 100 млн м²». Или какой сейчас план. Если по одному региону — миллиону, считайте, миллионов-то, наверное, 80-100 по стране-то идет.
Такая ситуация, вполне себе тупиковая. Здесь какое-то должно быть совершенно другое решение.
А то, что они снизили, наши региональные власти, на 250 тысяч, — они не снизили, они просто вынуждены согласиться с реалиями. Кризис строительной отрасли привел к тому, что в двадцать шестом году ввод в эксплуатацию жилья срывается минимум на 25% от запланированного. Все, под это надо подвести нормативную базу.
В 2027 году, наверное, не произойдет никакого чуда, и поэтому никто не построит ни миллиона, ни тем более миллиона ста пятидесяти тысяч. Надо на это смотреть. Но параллельно, вероятно, пока есть время… Все, кризис уже случился, все, все оптимизируются, все сокращаются, все пересматривают свои бизнес-планы.
Пока мы в такой ситуации, может быть, действительно начинать думать о других форматах строительной сферы, о том, чтобы из этой очень-очень странной и, мне кажется, лукавой позиции: «А у нас нет земли под ИЖС»…
Недавнее интервью очень мною уважаемого депутата городской думы Владимира Болотова. Он опять этот тезис говорит: «В Сургуте нет земли под ИЖС». У вас же есть земля под КРТ, тысячи-то гектаров уходят, правильно? Три-то поселка с ИЖС на территории Сургута, в городской черте, построены за 30 лет, значит, можно. И два крупных микрорайона с малой и средней этажностью построены, значит, можно.
То есть, мне кажется, это такая тоже тема, когда должна возникнуть политическая воля, политическое решение. Все, друзья, мы больше этим путем не идем. Он показывает свою тупиковость. Нам через 30 лет эти все микрорайоны сносить придется, потому что там сегодня уже режут друг друга за паркоместо и за право мусорный пакет в подъезд выставить перед дверью, вместе с санками, колясками, велосипедами и валенками. А что будет завтра с нашим прекрасным прибывающим, замечательным населением из замечательных чудесных стран? Вот и все.
Поэтому по поводу снижения мы не обольщаемся. Оно снижается не потому, что какой-то реализм возобладал в градостроительном подходе региональных властей, а потому, что возобладал другого плана реализм. Не могут строители сдать, значит, надо немножко переписать бумаги.
Д.Щ.: Что ж, дорогие друзья, пожалуйста, пишите свои мнения по этому поводу: что делать, как выходить из этого тупика. А мы будем завершать наш разговор. Через неделю вновь с вами услышимся. До новых встреч, до свидания.
Т.С.: Спасибо, друзья, всем пока.
Предыдущий выпуск «О чем говорят» был посвящен разработке дизайн-кода Сургута.
