16+
Больше новостей
Больше опросов

​Девелоперы предлагают поправки в генплан, решая свои сиюминутные задачи. Но это – документ с перспективой на 50-100 лет

Почему к поправкам в генплан Сургут нужно отнестись очень внимательно и критично

​Девелоперы предлагают поправки в генплан, решая свои сиюминутные задачи. Но это – документ с перспективой на 50-100 лет
Фото siapress.ru

Большие и серьезные поправки в генеральный план Сургута так и не попали в городскую думу на ее январское внеочередное заседание. Так что у общественности и власти есть еще как минимум месяц на их обсуждение. А это важно, так как в нынешних поправках городские и окружные девелоперы пытаются протащить свои сиюминутные бизнес-интересы по возведению сотен тысяч квадратных метров жилья, а для города генплан – это документ развития на период 50-100 лет. Подробно об этом – в рамках проекта «О чем говорят» с Дмитрием Щегловым и Тарасом Самборским.

Д.Щ.: Здравствуйте, уважаемые зрители, слушатели, читатели siapress.ru. Меня зовут Дмитрий Щеглов. Я обозреватель этого портала. Издатель газеты «Новый город» Тарас Самборский на связи. Привет, Тарас!

Т.С.: Привет, Дима! Привет всем, друзья!

Д.Щ.: Сегодня поговорим про поправки в генплан Сургута. Мы писали по этому поводу материал, и достаточно много по этому поводу в публичном поле обсуждений. Я напомню общую фабулу: в декабре состоялись публичные слушания, которые собрали достаточно много людей заинтересованных, как выяснилось. Там были вынесены такого характера поправки в генплан, которые заинтересовали и вызвали ряд у достаточно большого количества людей, то есть там был полный думский зал, человек 100 там точно было, это много для слушаний в Сургуте.

Было 35 вопросов. По многим из них жители высказывали свои негативные отзывы и мнения. В частности, это касалось значительного увеличения в городе зон, где разрешается жилая высотная застройка, даже там, где этому не место. В итоге заключения по публичным слушаниям были подписаны. Подписал их не глава, а его заместитель по стройке Виталий Шаров. И там из 35 вопросов было исключено два. Один из них, кстати говоря, достаточно принципиальный, это тот самый кейс про то, как человек хотел на месте придворового магазина построить свечку, прямо во дворе. Вот представьте себе характер этих слушаний.

Но все остальные, которые как раз задевали большое количество сургутян, и люди высказались критично, но на это не было обращено никакого внимания, они были подписаны и должны были отправиться в думу. В думу они могли отправиться оперативно, и были разговоры о том, что на январском внеочередном заседании, которое прошло 23 января, уже должен был быть этот проект. Но что-то пошло не так. Что-то пробуксовало. И сейчас, пока что, дело может уйти на февральскую думу.

То есть еще один месяц есть на то, чтобы пообсуждать, подумать и прикинуть, что вообще с поправками в генплан у нас происходит. Я предлагаю так: давай для начала обсудим сами поправки, их суть, а потом поговорим про процедуры, как общественности и власти можно из этой ситуации выйти с минимальными потерями, а, может быть, даже с максимальными приобретениями. Поэтому давай начнем с непосредственно поправок.

Самое главное, что там появится несколько зон, в которых будет масштабная жилая застройка: на Юности, на месте совхоза «Северный», возле «Возрождения», причем там, где, вы помните, этот гигантский дом и еще, вроде, пять свечек стоит внутри, рядом с ним предполагается построить еще, примерно, три таких «Возрождения». То есть, представьте себе, какие масштабы строительства, какие масштабы заселения этого района, какие масштабы транспортных проблем и социальной инфраструктуры, когда одна поликлиника на весь Восточный жилой район уже действует с трехкратной перегрузкой прямо сейчас. Что ты думаешь по этому поводу? Почему такие поправки появились? Ну мы предполагаем, почему. И как нам стоит их понимать и отрабатывать с точки зрения общественности, с точки зрения власти?

Т.С.: Очевидно, что эти поправки появились в результате активизации лоббистской деятельности строительного лобби сургутского и регионального, и они происходят под шумок, под разговоры о необходимости создания нового генплана Сургута. То есть здесь просто одна сторона, которая сегодня в превалирующей степени влияет на архитектурно-строительную политику города, то есть строительное лобби крупных девелоперов, пользуясь моментом, пытается максимально подготовить такие позиции для будущего генплана Сургута, которые бы обеспечивали этому девелоперскому лобби максимальную выгоду от бизнеса в краткосрочной перспективе. Поэтому мы здесь наблюдаем очень серьезные противоречия: генплан – это фундаментальный, стратегический документ, определяющий не только развитие архитектурной территории, но и социокультурное, гуманитарное, скажем так, средовое на ближайшие десятилетия, а, может быть, даже столетие.

Д.Щ.: Я поправку, все-таки, внесу. Это, все-таки, речь не про новый генплан.

Т.С.: Да. Я же понимаю, что прежде, чем будет разрабатываться новый генплан Сургута, необходимо существующий в виде поправок внести такие изменения, которые неизбежным образом, автоматически перейдут в новый генплан. Поэтому я говорю, что это все делается под шумок разговоров о новом генплане. Безусловно, мы сейчас не наблюдаем процесс проработки нового генплана формально, но фактически те изменения и поправки в генплан существующие закладывают отрицательную основу для будущего генплана. Вот, что я имею в виду.

Д.Щ.: Это да.

Т.С.: Так вот в этом есть колоссальное противоречие между интересами Сургута как общности, как города, как муниципалитета, который планирует свое развитие на длительную перспективу. Давайте будем говорить о том, что срок жизни нового генплана – это минимум 50 лет, а, в общем-то, со всеми последствиями, которые закладываются в тот или иной генплан и подобные документы – это большая перспектива, это более, 100 лет, это при современном, глобальном планировании. А интересы строительных компаний ограничиваются периодом от 1 до 5 лет.

Так вот мы понимаем, что свои интересы девелоперы втаскивают в генплан в том или ином виде нынешних поправок либо в виде каких-то принципиальных позиций в будущем генплане, закрывая тем самым свое бизнес-планирование на краткосрочную перспективу. А генпланом мы определяем перспективу развития города на долгосрочную перспективу. Вот уже одно подобное противоречие должно являться основанием для более критического отношения к тем поправкам, которые вносятся.

Потому что власти, которые отвечают за стратегическое развитие территории… У них, кстати говоря, стратегия есть, написана, принята, они по ней живут, они должны ее соблюдать, и эта стратегия является документом не чисто сургутским, в каждом муниципалитете, в каждом регионе есть своя стратегия развития на несколько ближайших десятков лет, можно так даже сказать. И власти должны отслеживать эту вещь: какие поправки, какие силы, с какой целью вносят и какое влияние это окажет на генплан действующий и будущий. Это почему так происходит и кому это выгодно?

В принципе, почему мы так много говорим о генплане Сургута? Мы, общественность. Почему так много людей пришло на эти слушания, и, я уверен, придет еще больше на следующие. И тем более на те, где будет обсуждаться новый генплан, который, надеюсь, когда-то будет разработан. Потому что, еще раз, генплан определяет стратегию развития территории. Если вы хотите понять, где будут жить ваши дети и внуки и, возможно, даже правнуки, то берите генплан, читайте и у вас должно сложиться более-менее понятное представление об этом.

Соответственно, если мы озабочены тем, что будет из себя представлять Сургут через 50-100 лет, то мы не можем не обращать внимания на тему генплана города. Все очень просто. И любые специалисты, будь то профессиональные архитекторы, будь то профессиональные девелоперы, будь то общественники, которые занимаются средовыми проблемами, какой-нибудь соционикой и так далее и тому подобное, должны участвовать в этом процессе самым активным образом, чтобы мы нашим потомкам оставили нормальный документ, по которому можно более-менее город планировать.

Д.Щ.: Да. Но, тем не менее, как мы понимаем, сиюминутная задача чиновничества по исполнению спущенных с федерального уровня всяких различных жилищных вопросов, а именно возведение нужного количества квадратных метров на душу населения, они сейчас явно превалируют над долгосрочными планами и стратегиями развития города. То, что будет через 50 лет, с тебя мало, кто спросит, а вот что будет завтра, в конце года, когда нужно будет отчитываться перед администрацией президента, сколько ты там ввел квадратных метров, будет вот уже вот-вот. И поэтому нас как бы власть идет навстречу строителям и не сильна им, строителям, отказывать в их интенциях по строительству большого-большого количества многоэтажек с большим-большим количеством квартир, которые будут достаточно дешевыми для потребителей, но дадут достаточно большую итоговую прибыль для девелопера, насколько я это могу судить.

Т.С.: Да, это правда.

Д.Щ.: В таком случае, сейчас мы видим, что даже если и был какой-то план, мы не можем судить на 100 процентов, что план вынести эти поправки именно на январское внеочередное заседание думы, даже если эти планы были, они не свершились, предположим. О чем это может говорить? Почему могут затормозить подобные поправки в том случае, если они уже были подписаны, и было явлено желание исполнительной власти вынести их на думу именно в этом виде, в котором они были подписаны в самом конце декабря 2022 года?

Т.С.: Давай к твоему пассажу о том, что чиновники выполняют спускаемые сверху директивы по вводу квадратных метров и этим самым обезопасивают себя от административных санкций вышестоящего руководства, то бишь по формуле «чем больше квадратных метров, тем лучше», про качество никто не спрашивает. На самом деле это такая очень ложная парадигма, которую никто, по большому счету, не навязывает. Нет такого, где-нибудь в Кремле или в региональных органах власти требовали строить только массовые микрорайоны, массовое жилье по самому низшему стандарту качества. Как мы в прошлый раз говорили: качество не в инженерном, техническом смысле, а качество в социально-бытовом смысле. Нет. Этих норм нет.

Просто строить подобное жилье действительно технологически очень легко, дешево и быстро девелоперам. Соответственно девелоперы не создают профессиональных, интеллектуальных, организационных, административных каких-то проблем чиновникам: меньше надо согласовывать, меньше надо вникать, думать о том, что называется, на самом деле, правильно «комплексным развитием территории». Заходит девелопер, забирает 100 гектаров, построил через год 5 тысяч квартир, ушел, бумажки в порядке, вся цепочка от чиновников до ипотечных инструментариев работает, отчитывается, все идет хорошо. Но еще раз: никакого административного требования строить только такое жилье, не существует. Чиновникам стало удобно оперировать подобной технологией, потому что…

Д.Щ.: Они со строителями нашли друг друга…

Т.С.: Да, они нашли очень давно и очень тесно, не будем предполагать, на сколько тесно и в каком формате работают с девелоперским бизнесом. Но я как раз о другом – им очень удобно ни о чем не думать. Мы об этом много раз говорили. Собственно, даже если посмотреть на те поправки, которые вносятся в генплан существующий, и если мы считаем, что так или иначе мы уже входим в процесс разработки будущего генплана, то посмотрим, какого качества, действительно, эти поправки, какого качества профессиональные обсуждения генплана? Ну, свечка там внутри микрорайона, внутри жилого двора, это как бы ладно, какой-то такой нонсенс (хотя, не совсем нонсенс, более даже практика, чем нонсенс в сургутских реалиях).

Но у нас отсутствует несколько таких важных моментов, которые могли бы говорить о серьезном подходе к будущему планированию Сургута. Я ни в генплане, ни в этих поправках, ни в какой-то презентации со стороны архитектурных властей не обнаруживаю таких вещей, как реновация территории. У нас есть несколько больших промышленных массивов, старых жилищных массивов, которые, очевидно, что требуют реновации. Не реновации пятиэтажных «хрущевок», этих старых, отслуживших микрорайонов, которые сегодня, вообще-то, воспринимаются, как более комфортное и уютное жилье, чем эти массовые муравейники. Нет. У нас есть промзоны, у нас есть какие-то смешанные территории с пустырями, переходящие из промзоны в жилую зону.

У нас нет плановой реновации, как это делают крупные города, как это делает Москва, когда какие-то промышленные объекты выводятся за городскую территорию, а на их месте, не обязательно со сносом, осуществляется качественный девелоперский проект по преобразованию этих территорий. Возникают всякие лофт-варианты с жильем, с офисами, с досуговыми центрами, с бассейнами, спортзалами, поликлиниками и так далее и тому подобное. Вот к вопросу о том, что можно использовать современные нестандартные подходы к преобразованию своей территории и к решению жилищно-социальных проблем.

Мы не обнаруживаем альтернативного подхода к решению жилищной проблемы. Где-то так, через запятую, нехотя, вскользь и чиновники, и застройщики говорят, что ну да, конечно, можно строить ИЖС, малоэтажное, но «кому же это будет выгодно, оно же сразу вырастет в цене, оно же сразу взлетит, кто это будет покупать»? На самом деле практика любого города, такого, как Сургут, в том числе, это легко опровергает, потому что вы не найдете в Сургуте нормального частного дома в черте города. Рынок частных домов в Сургуте практически нулевой. Очень мало на рынок выставляется недвижимости, только какие-то бывшие чиновники за какие-то запредельные деньги чего-то там продают.

Но все, что строится в виде ИЖС, малоэтажки, оно очень хорошо в рынке расходится, и это очень востребовано. Микрорайоны высотностью 1, 2, 3, 4, 5 этажей очень востребованы у населения в любом населенном пункте, они очень хорошо продаются. Заработает ли на этом девелопер меньше? Тоже не факт, потому что это манипуляция с ценой. Он, да, наверное, будет продавать дороже. Когда наши оппоненты говорят, «а где же люди будут брать деньги на такое жилье»? Друзья, они их будут брать там же, где берут сегодня, покупая ваши студии и 18-метровые квартиры в массовых жилищных комплексах. Потому что банки же не перестанут работать, банки будут корректировать свою политику под те продукты, которые рынок будет выталкивать.

Смотрим, как сегодня строится ипотека? Условно. Банк знает, что квартиру за 3 млн рублей площадью 30 кв м можно рефинансировать с такой-то ставкой ипотеки в таком-то объеме. У человека какие-то деньги есть, а в таком-то объеме банк добавляет. Что происходит при задачах, где несколько меняются данные нашего уравнения. Например, у человека есть тот же стартовый миллион, или сколько платится при ипотеке, ну, возьмем, например, до миллиона рублей, но купить надо квартиру не 25-30 кв м, а 40-60 и за цену не 3 млн, а 4 млн рублей, например. То есть мы видим, что маржа здесь для девелопера даже выше, но он боится, что никто не купит у него эту квартиру.

Вся административная сила, а сегодня все эти программы по обеспечению малообеспеченных, молодых семей, ипотечников – это все делает государство. Все эти продукты так или иначе модерирует и администрирует государство в лице региональных властей. Ну, значит, банки, а это очень гибкий сегмент рынка, корректируют свою политику, и будут давать ипотеки под меньший процент. Значит, ипотека будет стоить людям дешевле в проценте, а они от банка получат больше. Так и называется формирование нового спроса.

А когда все участники этого процесса, кроме конечного покупателя, то есть простых людей, не заинтересованы в изменении статус-кво, вот и идет по нашим землям эта массовая жилищная застройка. Девелопер говорит, что «нам невыгодно строить другой формат», чиновники говорят, что «ведь девелоперы тоже должны зарабатывать какую-то прибыль»… Прямо такая забота, да? О девелоперах.

И что говорят застройщики? Что расхватывают их квартиры, как горячие пирожки. Что является правдой. Но это происходит в условиях монополизации рынка и навязанного, фактически единого стандарта жилья. На это опять нам возразят: а ведь есть всякие другие застройщики, которые строят вроде бы и квартиры побольше, и этажность поменьше, и дворы у них там как-то посимпатичнее, вот же – у нас есть конкуренция. Но мы понимаем, о чем мы говорим. Что на самом деле и микрорайон в 30 этажей железобетонных панелей, и микрорайон из кирпича в 30 этажей, и микрорайон в 12 этажей из кирпича и монолита – это все массовое строительство жилья.

Это все не индивидуально, это все не для развития того социума, о котором мы говорим непрерывно: что будет с сургутским социумом через 10-30-50 лет, какой социум формирует та среда, которая сегодня усилиями всех этих групп, местными, региональными властями, банками, девелоперами формируется. Так что, это я отвечаю на какой-то твой вопрос, который уже даже забыл.

Д.Щ.: Это был вопрос о том, как нам сейчас стоит реагировать на происходящее? Получается, вообще, не является ли ошибкой для нашей администрации выдвигать такие поправки, учитывая то, что там, например, все эти жилищные комплексы не обеспечены социальной инфраструктурой и так далее. Почему вот это происходит? Как это происходит? Что нам делать, это понятно – приходить на слушания, высказываться о том, что это не очень-то хорошо. Но почему это происходит?

Т.С.: Я вспомнил, что я хотел сказать. Теперь понятно. Спасибо за подсказку. Аппаратная работа построена таким образом, что какие-то вещи всегда надо актуализировать. Вот насобиралась такая-то стопка заявок, предложений, пожеланий от тех же девелоперов. Департамент архитектуры на это реагирует, объявляет публичные слушания и вносит те или иные поправки. Кто-то пытается струйкой забежать со своей свечкой на детской площадке. Но, еще раз, это мы не рассматриваем. То есть тут понятно. Тут чиновничья аппаратная работа, чиновники реагируют на заявления граждан буквально.

Почему они с первого раза в этот раз не прошли? Я думаю, что руководство города, видя качество тех поправок, которые вносятся, тоже думает над теми вещами, о которых мы говорим. И действительно, если в комплексе поступивших заявок и предложений отсутствует хоть какое-то представление о том, что мы будем делать с промышленными зонами Сургута. Будем ли мы хоть что-то делать, будем ли мы вообще вступать в какой-то переговорный процесс с владельцами расположенной там недвижимости, будем ли мы хотя бы какие-то тратить на это деньги, привлекать для того, чтобы из этих маргинальных территорий со временем создать территории процветающие?

Наверное, я так думаю, мэр тоже хочет красивого города, у которого все красиво. Это все, наверняка, является предметом дискуссий, а, может быть, и ожесточенных дискуссий в недрах нашей администрации. Может быть, приносят один проект, второй проект, третий, может быть, где-то они собираются за чашкой чая, кто-то говорит, что это полная лажа, уберите, давайте, наконец, займемся какими-нибудь красивостями. А потом вся эта масса, этот моховик, не останавливается, он действует, а тут план по вводу жилья, тут надо отчитываться срочно, конец года, мы срываем его или, наоборот, перевыполняем. И так вот опять вся эта текучка идет вперед.

Странно, а, может быть, и не странно, не знаю пока, как объяснить – почему этот документ подписал не глава города, а его заместитель. Вроде бы, он формально по этой части заместитель, но, тем не менее. Может быть, я говорю, смотрят, думают, готовятся к серьезной работе по написанию нашего нового генплана. Не знаю. Это я так в качестве надежды говорю. Но пока в рамках и существующего генплана и в рамках тех предложений по его корректировке в виде поправок, которые мы обсуждаем, мы наблюдаем экспансионистский способ использования сургутских земель.

Чистая экспансия. Вот есть кусок земли, забрать, построить микрорайон, уйти, потом чего-нибудь порешать по социалке, конечно. Какую-нибудь школу, типа: «Ладно, так и быть, давайте школу вам построим, только в концессию, только опять-таки за ваши какие-то административные финансовые усилия власти, сами мы не будем строить, никаких обременений, иначе мы не заработаем никакой прибыли». Вот так вот пока строится диалог. Я думаю, что это порочная совершенно позиция, что власть обязана давить девелоперов обременениями, ничего в этом страшного нет, не надо рассказывать про низкую рентабельность строительного бизнеса.

При солидарной творческой работе местных, региональных властей, банковских структур и строительных компаний можно создать такой общий подход к освоению сургутских земельных участков и территорий, при котором обременение в виде школ, каких-то детских, учебных, спортивных заведений, пусть они будут во встроенных, пристроенных помещениях, пусть это будет отдельное здание, это все возможно сделать. Эти технологии не просто отработаны в нормальном мире, они отработаны во многих областных центрах нашей страны, они отработаны в Москве, в Москве работает в мэрии куча сургутян, звоните им, спрашивайте, они вам все будут рассказывать с удовольствием просто. Опыт ведь наработан. Никакой трудности нет. Надо просто посмотреть на ситуацию со стройкой в Сургуте глазами какого-нибудь будущего поколения. Правда? Что же вы тут нам такое нарисовали? Зачем вы такое делаете?

Д.Щ.: Ладно. Давай на это оптимистичной ноте, у нас как раз и время подходит к концу. Конечно же, про генплан мы с вами еще поговорим и не один раз, и не один десяток раз, если у нас на это хватит сил и жизненного пути, и будем продолжать следить за всеми этими процессами. Читайте нас на siapress.ru, смотрите нас на Ютубе, подписывайтесь на наши YouTube и Telegram-каналы. До свидания! Через неделю снова встретимся, о чем-нибудь интересном снова поговорим.

Т.С.: Спасибо всем, друзья! Всем пока!



25 января в 16:05, просмотров: 1719, комментариев: 2


Комментарии:
Олег Петров
А как ЖК «Жемчужина Оби» завязанная на ту же поликлинику что и «Возрождение» , единственную в ВЖР и работающую с тройной нагрузкой, вышел в финал самого масштабного градостроительного конкурса России ТОП ЖК 2023? В Финал! В конкурсе в котором социальная инфраструктура является одной из важнейших оценок.
Уважаемые Тарас и Дмитрий!Не представляю рядом еще два "Возрождения",даже одного.Но строить будут.При этом,как заметил Дмитрий-" они со строителями нашли друг друга".Правда,обладательница шести прививок немного иначе сказала,но суть таже.А поликлиники будут строить на окраине.Сейчас переводят часть детских отделений в центр "Счастье",где от ближайшей остановки нужно сделать пациенту марш-бросок.Я .пожалуй,сделаю вывод из всех ваших заметок на злобу дня-завершу замечательной пословицей-когда родители детям дают все,то внуки будут голодными.А правнуки ...без образования (хотя все школы с первого сентября становятся одинаковыми,25 лет этого ждали),воспитания,лечения и мат.капитал потратят на ЖКХ в 30 квадратах очередной высотки.Это моё мнение.Но ваше неравнодушие к глобальным проблемам -молодцы!-говорит о том,что еще не все потеряно.
Показать все комментарии (2)

Комментарии могут оставлять только зарегистрированные пользователи.

Вы можете войти на сайт


Топ 10

  1. В лесах ХМАО может скрываться опасный преступник 920
  2. Сургутянин без прав спровоцировал автоаварию и сбежал 855
  3. Число первокурсников в Югре снизилось на 37% 827
  4. Испуганный пони с санями сбежал от хозяина и врезался в автомобиль в Нижневартовске 693
  5. Как вернуть деньги за просрочку? // СИА-ПРЕСС ОТВЕЧАЕТ 685
  6. В Нижневартовске приступили к строительству лыжно-биатлонного центра 684
  7. ​Заболеваемость ОРВИ и гриппом в Югре превысила эпидпорог на 30% 667
  8. ​Жители Тюменской области с ограниченными возможностями здоровья смогут освоить перспективную ИТ-профессию 645
  9. В Ханты-Мансийске увеличилось число новых заболевших ковидом 642
  10. Жителей разрушенного дома в Нижневартовске освободили от платы за капремонт 616
  1. ​Секрет «Чебурашки» в безальтернативности проката и явном пацифистском подтексте 6387
  2. Лесоповал 2873
  3. ​В Сургуте задержали сотрудницу трудовой инспекции по подозрению в коррупции 2737
  4. Шесть человек, включая трех девушек, погибли на дорогах ХМАО за сутки 2567
  5. Куда сходить в Сургуте на выходных 4-5 февраля? // АФИША 2476
  6. Эпидемия рака в Югре? 2431
  7. ​Сургутяне выбирают мечту: спрос на загородную недвижимость продолжает расти 2413
  8. ​700 студентов выбрали «Россети Тюмень» для прохождения практики в 2022 году 2345
  9. ​Будет нам наука 2276
  10. Проверка на ценности 2216
  1. Столица Югры попала в топ городов с высоким качеством жизни 8594
  2. ​Секрет «Чебурашки» в безальтернативности проката и явном пацифистском подтексте 6387
  3. «Эта улыбка нас смутила, поразила…» 4119
  4. В Сургуте женщина зарезала своего сожителя в канун Рождества 4037
  5. Еще одна брешь 3869
  6. ​Комарова верно сказала про коррупцию в строительных подрядах. Кто ее опровергнет? 3831
  7. В столице Югры продают элитную квартиру в стиле деревянной избы с баней 3761
  8. Сургутская скандалистка Рая Мамедова обратилась к азербайджанцам, несмотря на запрет 3417
  9. Вице-мэр Нижневартовска ушел в отставку 3414
  10. Какие цифровые тренды стоит ожидать в 2023 году? // ОБЗОР СИА-ПРЕСС 3335