Во время своего первого годового отчета о проделанной работе перед думой Сургута глава Андрей Филатов заявил о планах на использование нового механизма и подхода к жилищному строительству – комплексное развитие территорий. И вот после всей необходимой подготовки мы вскоре увидим первый случай использования КРТ. Что это такое, в чем его преимущества, и какая территория первой попадет под комплексное развитие – в материале «НГ».
Для начала – некоторая матчасть. Раньше в России в целом и Сургуте в частности использовались несколько форматов освоения земельных участков с точки зрения жилищного строительства. Например, комплексное освоение территорий (это когда речь идет о пустырях, куда приходит девелопер), а также комплексное устойчивое развитие или освоение застроенных территорий (это если нужно было сносить какие-то старые дома перед возведением новых). Теперь механизм будет один – комплексное развитие территорий.
Суть в том, что администрация города готовит концепцию развития определенного земельного участка (будь то пустырь или микрорайон с ветхими «деревяшками») исходя из генерального плана и градостроительных нормативов. В ней указывается количество возводимого жилья, необходимые пункты благоустройства (в том числе парковок, детских и спортивных площадок), а также социальная инфраструктура – детские сады и школы. Затем этот участок выставляется на аукцион, и девелоперы борются за право его освоить. Победитель пополняет бюджет Сургута на определенную сумму.
Далее начинается межевание участка и проектирование территории. Важно то, что повлиять на конкретные решения могут как в департаменте архитектуры и градостроительства Сургута, так и жители. Потому как сначала девелопер приносит проект в ДАиГ, а затем, если у архитектурных властей к нему не оказалось вопросов, документ презентуется на публичных слушаниях. А в них могут принять участие все желающие – как правило, это работники администрации, депутаты городской думы, общественные активисты и заинтересованные жители конкретных районов. Там можно задавать вопросы, предъявлять претензии (если они будут), а также вносить предложения. В работу проект пойдет только после публичных слушаний и утверждения их результатов главой города.
К слову, застройщик в ходе планирования и работы будет обязан использовать так называемый «Югорский стандарт» – масштабный набор градостроительных и урбанистических правил, который был сформирован на региональном уровне.
Еще один важный нюанс механизма КРТ – он позволяет достаточно быстро вносить изменения в генеральный план и правила землепользования и застройки – в течение 90 дней. Ранее на подобные операции потребовалось бы от шести месяцев до полутора лет. Но если девелопер захочет как-то изменить параметры застройки и проекта в целом, ему в любом случае придется пройти через публичные слушания, а в случае с генпланом – еще и через думу города.
Также комплексное развитие территорий позволяет использовать гибкий подход к строительству социальной инфраструктуры. Например, девелопер может самостоятельно взяться за возведение школы или детского сада в новом районе, используя механизм концессии (то есть он построит объект, а бюджет постепенно его выкупит), либо привлечь других инвесторов. Важно то, что при правильном подходе у городской власти будет осязаемая возможность проконтролировать параллельное введение жилой и социальной инфраструктуры, а не так, как у нас, к сожалению, привыкли – дом может быть построен за год, а детский сад к нему – через пять лет.
То есть в целом КРТ – механизм, который предназначен для полноценного создания новых благоустроенных и обеспеченных социальной инфраструктурой микрорайонов, куда люди заселяются и сразу получают все необходимое для жизни, а не ходят потом по стройке еще несколько лет.
Про первый кейс использования КРТ рассказал начальник отдела формирования и освобождения земельных участков департамента архитектуры и градостроительства Иван Сорич. В самое ближайшее время, когда будут исполнены все формальности и проведена оценка, администрация предложит застройщикам побороться за право освоить участок в 1-2 микрорайонах. В той части города идет активное расселение и снос аварийных домов, частью из них занимается городская власть, а часть предполагается отдать под комплексное развитие территории. Это значит, что застройщик должен будет самостоятельно расселить жителей (там живет около 50 семей), снести старые дома и построить там новое жилье с благоустройством. По словам Ивана Сорича, нормативы не предполагают строительства там школ или детских садов, так как социальной инфраструктуры в этом районе достаточно.
Предполагается, что площадь этого проекта КРТ составит 29 тысяч квадратных метров. На них девелопер в течение пяти лет построит около 27 тысяч «квадратов» жилья (около 700 квартир) с благоустройством. «На этой территории запланирована многоэтажная жилая застройка переменной этажности, а также благоустройство по «Югорскому стандарту», который направлен на обеспечение комфортного пространства, в том числе, для маломобильных категорий граждан, – рассказывает Иван Сорич. – По этому стандарту дворы должны быть закрытыми и свободными от машин, внутри них будут детские и спортивные площадки, что существенно повысит безопасность для жителей. Парковки будут расположены снаружи домов, а также в цокольных этажах».
Сейчас в недрах администрации Сургута завершается оценка первого участка, уходящего под комплексное развитие. На основании этих данных выведут стартовую цену для аукциона и опубликуют конкурсную документацию, и предположительно в сентябре мы узнаем, кто возьмется за этот проект и какие деньги он заплатит в бюджет. Кроме того, интересно будет посмотреть на то, как пройдет презентация первого проекта КРТ в Сургуте, и станут ли подобные события важными точками для обсуждения развития отдельных микрорайонов города.