За год количество квартир с обременением в продаже выросло на 20%, сообщают эксперты. Покупка такой недвижимости может быть привлекательной — со скидкой, но нередко связана с риском долгих разбирательств в суде. Эксперты компании «Этажи» рассказали, как обезопасить сделку.
Если говорить о самом распространенном варианте обременения — это ипотека. За пандемию доходы населения упали, а немалая доля заемщиков даже потеряла работу — выплата кредита за жилье стала неподъемной для семейного бюджета, поэтому люди вынуждены продавать свои квартиры. С другой стороны, отмечают в «Этажах» есть граждане, которые выставили ипотечную недвижимость на продажу чтобы расшириться и взять ипотеку по выгодной ставке.
«При покупке такого жилья возможен риск срыва сделки, если выясниться, что продавец использовал, при частичном или полном погашении своей ипотеки, субсидию «Молодая семья» или материнский капитал. В таком случае, собственник перед сделкой должен не просто погасить весь долг по ипотеке, но и выделить долю детям в этом жилье. Далее ему нужно получить разрешение опеки на продажу и покупку иной недвижимости. Гарантии получения одобрения опеки нет ни на какой стадии — заранее, до погашения кредита или до выделения доли, опека решения не дает», — комментирует Татьяна Решетникова, заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи».
При этом, отмечает эксперт, скрыть информацию об использовании маткапитала легко, особенно если деньги были направлены на частичное погашение займа. В таком случае эта информация не будет зафиксирована ни в договоре купли-продажи, ни в кредитном договоре, ни в Росреестре или в органах опеки.
«Кроме обязательств перед детьми могут появиться и иные «сюрпризы». Например, после погашения ипотеки, во время сделки может наложить новое обременение Федеральная служба судебных приставов из-за других долгов (по потребительским кредитам, алиментам, штрафам). Неприятностей можно ждать и от созаемщиков по ипотечному кредиту. Если им приходилось платить по ипотеке, то они могут потребовать возврата своих средств или даже долю в квартире. Но отказываться от сделки с квартирой с обременением не стоит, сегодня есть все инструменты для уменьшения рисков в каждой описанной и не описанной мной ситуации», — отмечает Татьяна Решетникова.
По словам эксперта, юристы компании «Этажи», которые проверяют безопасность сделки, по регламенту исследуют все возможные риски, и минимизируют возможности расторжения или потерь покупателя. Например, для признания покупателя добросовестным приобретателем проводится ряд проверок, тогда его право на квартиру после сделки оспорить будет очень сложно.
«В то же время, в банках с 2020 года появилась услуга по погашению ипотеки у продавца. Такие сделки проходят и в случае, когда и у покупателя, и у продавца разные банки, и когда банк один. В последнем варианте все пройдет даже быстрее, чем при стандартной покупке — не нужно дожидаться закладной продавца, банк разрешает переход права собственности без снятия обременения. При этом у покупателя новый кредитный договор, но условия продавца на него не переносятся. Реже идут на такие уступки для покупателей с наличным расчетом. Но дам совет: для того, чтобы не рисковать своими кровными можно взять небольшую сумму в ипотеку и погасить ее сразу после сделки», — рассказывает аналитик.
Кроме банка, сделку будет проверять страховая компания на предмет рисков потери права собственности (это страхование титула). Такая защита на год стоит 0,2%-0,3% от страховой суммы. Компания «Этажи», как отмечает специалист, предоставляет своим покупателям бессрочную гарантию сделки бесплатно.
«То есть за 10 лет пользования собственник экономит 2-3% от покупки, а это в среднем больше, чем комиссия за сопровождение сделки. Кроме банков, деньги на погашение ипотеки можно занять у компании по недвижимости. Займ берет продавец, покупатель не рискует ничем. Есть и еще один вариант — когда деньги на погашение долга все же дает покупатель, но под контролем компании, которая возместит ему всю сумму, если сделка не состоится. В любом случае, обращаясь в банк или к нам в «Этажи», сумма оплаченная за безопасность будет несравнимо меньше возможного ущерба», — резюмировала Татьяна Решетникова.
