​В Сургуте ради спасения дольщиков администрация отдаст без торгов один из самых важных участков земли в пойме Оби

В Сургуте готовится очередное решение о спасении дольщиков в обмен на гигантские земельные ресурсы. Компания под названием ООО УК «Град» без торгов и с минимальной арендой (около 10 млн рублей в год) получит участок размером 22 гектара в пойме Оби в районе Геологов (за комплексом «Возрождение»). Там планируется построить 180 тысяч квадратных метров жилья.

Вопрос обсуждался на инвестиционном совете при главе города, и положительное решение уже принято, последнее слово будет за округом. СИА-ПРЕСС собрал главные факты и вопросы с этого заседания.

Что происходит, и при чем здесь дольщики?

Немного предыстории. Когда случился кризис с обманутыми дольщиками, правительство Югры разработало механизм привлечения инвесторов: компания соглашается достроить проблемный дом, а взамен получает без торгов земельный участок (или участки). Главное – чтобы затраты, которые понесет девелопер, составили не менее 15 процентов от стоимости выдаваемого ему участка.

Таким образом, например, в феврале 2020 года компания «ТЭК Инвест Добыча» взяла на себя обязательство вложить в достройку дома в ЖК «Любимый» 150 млн рублей, а взамен получила 13 участков суммарно на один миллиард рублей. Это вызвало кучу вопросов и споров, но процедура была выполнена строго по закону. Придраться нельзя.

И вот теперь происходит примерно то же самое – ООО УК «Град» (базируется в Екатеринбурге) берется достроить один из домов, куда заселятся 56 семей дольщиков. Сумма вложений – 430 млн рублей. Взамен девелоперу отойдет 22 гектара земли в принципиально важном для города месте.

В дальнейшем «Град» планирует с 2023 по 2034 год построить там 10,5 гектаров жилья (180 тысяч квадратных метров в домах разной высоты – от пяти до 17 этажей), школу и детский сад (правда, их потом должен будет выкупить город или округ), общественные пространства. Объем вложений – 9,4 млрд рублей. Как говорит представитель застройщика Анатолий Кипершайн, за это время в окружной и городской бюджеты компания заплатит налогов более чем на 900 млн рублей, и при этом даст 350 рабочих мест.

В чем проблема?

Внешне все кажется логичным. Но есть нюансы. Например, по словам депутата думы Сургута Татьяны Калиниченко, инвестор в конечном счете может не понести убытка от достройки проблемного дома: «Кроме квартир дольщиков, в том доме будет 7878 квадратных метров жилья. Если продать их по средней цене в 70 тысяч рублей за квадрат, то получится выручка в размере 550 млн рублей. При условии, что вложение в достройку составляет 430 млн рублей».

В ответ на это Анатолий Кипершайн заявил, что его компания не будет иметь к продаже «лишних» квартир того дома никакого отношения. По предположению Калиниченко, реализовывать это жилье в рынке будет конкурсный управляющий соответствующей структуры «Северстроя», и он вполне может на вырученные деньги компенсировать затраты «Града», а остальные пустить на погашение северстроевских долгов и обязательств.

Получается, в окружном законе ключевым понятием являются затраты инвестора – то, сколько денег он вложит в достройку дома. Из этого высчитывается стоимость земельного участка, на который компания может претендовать. Но если инвестор частично либо полностью возмещает эти затраты – то вся операция теряет смысл, а город, по сути, просто даром и без торгов отдает свои земельные участки тому, кому посчитает нужным. Поэтому, по словам Калиниченко, правильно было бы исходить не из затрат, а из реальных убытков инвестора по достройке того или иного дома.

«Я понимаю, что надо решать проблемы дольщиков. Но ведь есть и другие механизмы, – продолжила Татьяна Калиниченко. – Например, Госдума приняла закон, по которому Фонд дольщиков может достраивать проблемные дома, заселять туда обманутых дольщиков, а остальные квартиры выделять для социальных нужд – льготникам, сиротам и так далее. Почему бы не воспользоваться этой возможностью и не привлечь федеральные деньги? А если инвестор готов вложить 420 млн рублей – он бы мог выкупить этот участок в пойме за эти деньги, которые бы поступили в муниципальный бюджет и пошли на насущные потребности города».

Правда, пока эта идея не нашла одобрения в администрации. Как объяснил СИА-ПРЕСС замглавы по строительству Владимир Шмидт, привлечение федеральных средств потребует софинансирования от округа и города, и к тому же это займет намного больше времени. А проблемы дольщиков нужно решать как можно скорее.

Но есть у этой истории и другие нюансы – инвестор открыто заявляет о своем желании строить в «Пойме» (так официально называется проект) высотные дома. Хотя на данный момент эта территория в генплане значится как «зона малоэтажной застройки». Как отметил депутат думы Сургута Богдан Гужва, это было специально сделано, чтобы не испортить речной фасад города очередными огромными домами. Теперь получается, что городская администрация заранее соглашается на планы инвестора возводить там «свечки», хотя для официального разрешения потребуется провести изменения в генплан через публичные слушания и думу.

Затем Гужва обозначил еще одну принципиальную проблему – уже не только как депутат, но и как председатель Ассоциации строителей Сургута – о том, что подобные «аттракционы невиданной щедрости» не только лишают город пополнения бюджета, но и вредят конкуренции в девелоперской среде. «Мы сейчас раздаем весь земельный парк, предназначенный для стройки, компаниям, которые готовы решать вопросы дольщиков. Хочется понять, сколько у нас вообще нормальных и обеспеченных инфраструктурой участков выставлены на аукционы? Скольким дольщикам мы помогли и за счет каких участков? Надо подбить этот вопрос», – заявил депутат.

Врио главы Сургута Анна Томазова пообещала подготовить данные, а замглавы Алексей Жердев парировал, что конкуренция на самом деле есть. Просто она сместилась на поле переговоров о достройке проблемных домов – чтобы найти инвестора, по словам замглавы, администрация провела переговоры с 20 компаниями.

Правда, о каких конкретно компаниях шла речь, выяснить не удалось – как сказал Богдан Гужва (еще раз – председатель Ассоциации строителей), он про переговоры об этом участке ничего не слышал и к нему с этим точно не обращались.

Итого

Безусловно благие намерения по спасению дольщиков могут привести Сургут к неприятным последствиям.

Во-первых, сдача такого крупного участка без конкуренции и торгов – это заметный удар по бюджету. Из этого проекта можно было выручить на городские нужды сотни миллионов рублей. По сути, Сургут повторяет ошибку, совершенную в кейсе «Леруа Мерлен» – когда международная сеть заплатила за вход в наш город десятки миллионов, а за вход, например, в Тюмень – сотни миллионов.

Во-вторых, бесконтрольная и бесконкурентная передача такого важного участка, который в перспективе сформирует вид Сургута с реки, вызывает беспокойство. Борьба за такие принципиальные точки в городе должна быть публичной, с презентацией концепций и проектов.

В-третьих, обещания инвестора строить жилье и малоэтажное, и среднее, и высотное – это здорово, но в Сургуте совсем не привыкли верить подобным заявлениям. В настоящий момент, пока назначение участка – малоэтажная застройка, – есть хоть какие-то гарантии. Но как только появится официальная санкция на возведение там «свечек» – есть шанс увидеть на речном фасаде города еще одно «Возрождение». Или два. Или три.

Если недобор денег за участок – это проблема ситуативная, то испорченная очередной высотной застройкой земля в такой важной части города (мы пока не можем утверждать, что это обязательно случится, но шанс есть) – это в Сургуте если не навсегда, то, как минимум, на десятилетия. Здесь нельзя допускать градостроительных ошибок. Их и так у нас немало.